据模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、当写字楼物业出租，所有运营管理费用均由租户直接承担时，则该出租方式是．(2008年试题) A：全租金方式 B：毛租金方式 C：净租金方式 D：基本租金方式 E：借款合同
2、根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35元，出租率为90％，运营费用占租金的30％，报酬率为10％，可供出租的使用面积为38000㎡，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为。
A：8579万元 B：8653万元 C：8760万元 D：9941万元
E：工业用地的监测点评估价格 3、由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是。(2009年试题) A：汇票 B：本票 C：支票 D：银行券
E：执行层的组织协调 4、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是__。 A．过去数据简单算术平均法 B．过去数据加权算术平均法 C．未来数据简单算术平均法 D．未来数据加权算术平均法 5、某城市小区内最近无房地产买卖资料，该小区内有一套建筑面积78㎡的住宅一套，但若租赁同样住宅需支付每月700元净租金，每个季度初支付一次，折现率为8％，剩余使用年限为46年，则该住宅价值。 A：64．33万元 B：66．25万元 C：77．19万元 D：79．50万元
E：工业用地的监测点评估价格
6、某幢楼房的土地总面积500 ㎡，总建筑面积1000 ㎡，某人拥有其中80 ㎡的建筑面积，则该人占有的土地份额为。 A：0．08 B：0．16 C：0．5 D：0．04
E：工业用地的监测点评估价格
7、在房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”的现象，产生这一购买行为的主要因素是。(2008年试题) A：消费者的感觉 B：消费者的生活方式 C：消费者的经济状况 D：消费者的预期 E：借款合同
8、报酬资本化公式的假设前提不包括。 A：净收益A每年不变 B：收益年限n为有限年 C：报酬率Y不等于零
D：价格y符合评估时点市场情况 E：工业用地的监测点评估价格 9、货币供给层次中，为狭义货币。 A：=现金流通量
B：=单位和个人的活期存款
C：=+单位和个人的定期存款+其他存款 D：=+++政府存款 E：执行层的组织协调
10、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（）。 A．系统风险 B．资本价值风险 C．个别风险 D．比较风险 11、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价×（）临街宽度。
A．单独深度价格修正率 B．累计深度价格修正率 C．平均深度价格修正率 D．混合深度价格修正率 12、房地产业属于第产业。 A：一 B：二 C：三 D：四
E：房地产估价机构必须加盖公章
13、关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，正确的是。
A：确定估价时点在先，得出评估价值在后 B：得出评估价值在先，确定估价时点在后 C：确定估价时点与得出评估价值同时进行
D：确定估价时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以 E：工业用地的监测点评估价格
14、某写字楼的建筑面积为8万㎡，可出租面积系数为80％，公用建筑面积系数为15％，则该写字楼出租单元内建筑面积是万㎡。 A：5.2 B：6.4 C：6.8 D：7.6
E：借款合同
15、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是．【2007年考题】 A：房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 B：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 C：房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制 D：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 E：工业用地的监测点评估价格
16、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（）元。 A．994.37 B．1016.81 C．1255.16 D．1387.24
17、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12％，土地使用期限为30年，土地报酬率为6％，该房地产的价值为万元。 A：489.99 B：495.53 C：695.53 D：800.00
E：工业用地的监测点评估价格
18、房地产投资的特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。 A：相对较高的收益水平 B：易于获得金融机构的支持 C：能抵消通货膨胀的影响 D：提高投资者的资信等级 E：借款合同
19、房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少名专职注册房地产估价师签字。 A：1 B：2 C：3 D：5
E：执行层的组织协调
20、当房屋面积误差比绝对值超过一定比例时，买房人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房的__日内将买受人的已付房价款退还给买受人。 A．30 B．7 C．20 D．15 21、某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”，第一年和第二年的年利率为7.5%，两年后的年利率调整为8.5%，则该家庭在第28个月的还款额为（）美元。 A．1250 B．1398 C．1416 D．1562
22、城市郊区菜地，是指连续年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。 A：半 B：1 C：2 D：3
E：房地产估价机构必须加盖公章
23、下列有关房地产开发项目可行性研究步骤的内容，表述不正确的是__。 A．接受委托，即在项目建议被批准之后，开发商即可委托咨询评估公司对拟开发项目进行可行性研究
B．调查研究，即主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成
C．在市场和资源调查完成后可进行财务评价和国民经济评价，对调查分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和国民经济评价
D．编制可行性研究报告，经过先前的分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见．措施和建议，供决策者作为决策依据
24、现有某待开发项目建筑面积为3850㎡，从当前开始自开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50％，半年后和一年后分别售出其余的30％和20％，出售的平均单价为2850元/㎡。若折现率为15％，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为万元。 A：766 B：791 C：913 D：1046
E：工业用地的监测点评估价格
25、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为__。 A．时点指标
B．相对指标 C．时期指标 D．平均指标
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列不属于房地产权属登记的是。 A：总登记
B：初始土地登记 C：房屋不变更登记 D：房屋转移登记 E：执行层的组织协调
2、下列有关税收的表述中，正确的有__。 A．财政局对外出租的经营用房免征房产税 B．集体土地使用人无须交纳土地使用税
C．用耕地建乡政府办公楼应交纳耕地占用税 D．土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产 E．因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税
3、停车指数，即每100㎡营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在之间。 A：4～5 B：5～6 C：4～6 D：5～8 E：借款合同
4、在可能导致不同估价方法测算出的结果可能产生差异的原因中，从低级错误到高级错误的排序是__。
A．基础数据是否准确、测算过程是否有误、公式选用是否恰当、是否符合估价原则、参数选取是否合理、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的 B．测算过程是否有误、基础数据是否准确、参数选取是否合理、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则 C．基础数据是否准确、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、参数选取是否合理、测算过程是否有误、是否符合估价原则 D．公式选用是否恰当、测算过程是否有误、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则、基础数据是否准确、参数选取是否合理 5、依代理委托方的不同，物业代理可以分为__。 A．联合代理 B．买方代理 C．独家代理 D．卖方代理 E．双重代理
6、某房地产开发企业，注册资本2500万元，已从事本行业4年，近3年房屋建筑面积累计竣工12万平方米，连续3年建筑工程质量合格率10%，上年房屋建筑施工面积10万平方米。拥有专业管理人员35人，其中中级以上职称人员11人，持有资格证书的专职会计人员3人。该企业符合__级房地产开发企业资质。
A．一 B．二 C．三 D．四
7、某家庭向银行申请了一笔年利率为6．5％，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0．4％等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044．54元，则该笔贷款最后一个月的还款额是元。 A：3853．10 B：3868．52 C：3883．99 D：4187．36 E：借款合同
8、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为。 A：随机型竞争者 B：凶猛型竞争者 C：选择型竞争者
D：从容不迫型竞争者 E：软弱型竞争者
9、对零售商业物业进行分类的主要依据有__。 A．建筑规模
B．经营商品的特点 C．商业辐射区域的范围 D．周围环境
E．服务人口的收入水平
10、维修资金的归属权属于__。 A．物业公司
B．当地房地产主管部门 C．全体业主 D．开发商
11、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供人住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了（）等诸方面。 A．城市基础设施 B．高新技术
C．城市公用配套设施 D．资金
E．专业人员经验
12、经济发达地区提高适用税额标准__。 A．是不容许的
B．必须报经财政部批准 C．应召开听证会民主评议
D．应在年度规划中预先提出申请
13、针对不同用途的收益性物业可分为__。 A．写字楼物业管理、商场物业管理 B．承租人管理、租赁市场管理．
C．工业及货仓物业管理、人事管理 D．商场物业管理、财务、人事管理
14、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是__。 A．动态投资回收期大于静态投资回收期 B．动态投资回收期等于静态投资回收期 C．动态投资回收期小于静态投资回收期
D．动态投资回收期可能大于、等于或小于静态投资回收期
15、拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，裁决的内容包括等事项。 A：补偿方式和补偿金额 B：安置用房面积和安置地点 C：搬迁期限 D：搬迁协议
E：搬迁过渡方式和过渡期限
16、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元。王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250m2，房地产价值为150万元。若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为（）。 A．1.67% B．2.33% C．2.75% D．3.33%
17、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%。假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为__万元。 A．96 B．192 C．240 D．480
18、通常计算平均发展速度采用（）。 A．算术平均法 B．调和平均法 C．几何平均法
D．以上三者都不对 19、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中__。
A．区位因素 B．社会因素 C．实物因素 D．权益因素
20、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有。 A：保值性 B：增值性 C：异质性 D：弱流动性
E：借款合同 21、某房地产1992年1月1日的价格为1000元/平方米，1992年到1995年平均上涨10%，用长期趋势法评估，该房地产1996年1月1日的价格应为__元/平方米。 A．1611 B．1331 C．1464 D．1400
22、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为。 A：12.45% B：10.26% C：11.98% D：9.68% E：借款合同
23、应用路线价法需要进行等修正。 A：临街深度 B：土地形状 C：交易日期 D：交易情况 E：临街宽度
24、综合验收中的__是竣工项目投入使用前的关键环节。 A．消防验收 B．规划验收 C．环保验收 D．人防验收
25、市场失灵主要表现在。
A：垄断阻碍了市场机制的作用，使资源得不到有效配置
B：在市场机制中，市场往往无法解决伴随经济活动而产生的外部负效应的影响 C：市场能够有效地提供公共产品 D：市场无法有效地提供公共产品 E：消费者和生产者的信息不完全
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