什么是酬金制？
物业管理酬金制：是指在预收的物业服务资金中，按约定的比例或固定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业管理区域的管理和维护支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
物业服务收费酬金制的优点：
一、“酬金制”更加有利地保护了业主和物业公司双方的利益 “酬金制”模式克服了“包干制”模式的弊病，即是在同等收费标准下，提供的服务项目越多、服务质量越高，所支付的成本相应也越高。在“包干制”模式下，物业管理企业干得越好，挣得就越少。这样一来，许多物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润，损害了业主的利益。长期如此，必然导致服务质量不到位，物业管理企业也就有可能会被广大业主炒掉。而“酬金制”下的“酬金”是物业管理企业获得的收入。“酬金制”不会混淆业主与物业管理企业的收入，从而避免 业主的收入被侵占。
二、“酬金制”加大了物业服务运作过程中的财务透明度，大力推动了物业行业的市场化进程
采用酬金制的物业管理企业在接管某小区时，要向业主委员会和业主大会提交详细的 服务期间物业服务费用的财务预算。在预算中明确服务区域内的组织架构，人员编制、服务 等级标准、维护保养的等
级标准等指标和所需的资金，进而预算出每平方米的物业服务费用，经过业主大会同意后，形成书面合同加以实施。这样的财务预算即要求科学严谨，又要有一定的灵活性，特别是为后期的服务监督提供了依据。
三、酬金制是实现阳光财务的有效途径
物业服务收费采用酬金制，是物业服务收费实现阳光财务的有效途径。“酬金制”下物业管理的财务从理财的角度看，分两个部分，一个是物业管理企业的公司财务理财。一个是 以物业管理服务费用为核心的物业管理处财务理财。前者是一种企业自主经营活动，物业管理企业的公司财务是为物业管理企业自己的经营行为理财；后者物业管理处财务理财则是在替业主理财。在酬金制下，物业管理企业只能从中按照合同约定的比例提取物业管理费的酬金，剩下的钱全部是业主的，所有权也是业主的。酬金制将物业公司的权益与业主的权益严格分离开，更具透明性。物业管理酬金制的内容与特征酬金制方式下，物业管理企业以代理人的身份管理业主的物业和交来的资金。同时，为充分利用社会资源，代业主选择最适合的专业服务提供商，并负责对其进行有效的监督，这些管理活动、监督活动和物业管理资金的使用情况是否合理，都需要得到业主的认可。业主也有权参与物业管理活动中重大事项的决策。但是多业主状态下的个体业主是实现不了这种认可和决策的，这就要求必须通过一些形式和合理的程序来体现全体业主的权利。使以物业管理费的使用为主要内容的物业管理活动，实现业主的可监控性和共同参与管理的可能性。
要达到上述目的，酬金制方式下必须建立以下制度和机制： 一、建立管理预算制度
管理预算也称为物业管理费年度预算，是物业管理活动中酬金制方式下核心内容之一， 是由物业管理区域负责人根据该区域全年可支配的全部物业服务收入和履行物业服务义务 所需的全部支出而做出的收支平衡预算。
二、建立物业服务费收支情况报告制度
也称为接受监督，费用公开制度。这是在管理预算制度 的基础上， 因业主平时需要了解物业管理和物业管理费的使用情况而采取的一个补充做法。
三、建立物业管理审计制度
酬金制方式下对物业服务费这样的代管资金的监督是业主的权利，正常情况下这种监 督可以通过管理预算和收支报表的公布来实现，但在有些情况下这种正常的监督不能满足 业主的需要，或者物业管理企业对业主所提管理方面的问题有不同意见时，就可聘请专业机构进行审计。这种审计是业主和物业管理企业合同关系基础上双方的权利审计。
四、建立多退少补机制
本年度物业管理服务费可能出现节余或亏损，在“酬金制”下节余其权益归全体业主，具体可采取弥补上年度亏损、纳入专项维修基金或根据业主大会的决定进行处置，如果出现不足则应有全体业主进行分摊。
五、建立奖励机制
物业管理费的结余有一种情况，是由于管理服务工作者管理得当，精打细算和技术改造延长使用寿命等管理者主观努力的因素，在保证了管理服务标准的前提下，使管理费出现结余，其节余部分在上述多退少补原则基础上，应建立奖励机制，即在这部分节余中拿出一部分进行奖励性的二次分配，以鼓励管理服务者。 总之，实行酬金制就是为了更好、更科学、更合理地将业主交纳的物业管理服务费用使 用在为业主服务的项目上，保障业主的合法权益，充分体现“取之于民，用之于民”的精神， 同时也保障了物业管理企业能“君子取财，取之有道”明明白白地获得应有的利润，实现企业运作的良性循环。
酬金制包干制优劣比较
比较 包干制：
服务内容+服务标准=约定价格（服务成本+税金+利润） 物业公司依据收费价格标准确定服务内容及标准； 酬金制：
酬金=（服务内容+服务标准+服务成本+税金）*1-15% 物业公司根据服务要求测算收费标准；
业主购买物业公司服务=质价相符 约定：服务内容和服务标准 业委会 包干 酬金 物业公司 包干 酬金 物业为主理财 实报实销+管理费 公开成本，详细编制 审核合理性 自负盈亏 理财方式 省心 收费方式 固定支付 按实支付 固定收取 预算编制 省时 审核预算 自我估价测算 公布决算细 包干制以外的维修 公布全部决算执行 帐目公布 不必查帐 目 费用 情况 物业管理酬金制将有更大的市场空间
所谓物业管理酬金制。是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业管理费用的计费方式。这种模式，在国外和港澳等一些物业管理比较发达的国家和地区，已经被普遍采用。
国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》指出，实行物业服务费用酬金制的物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；物业管理企业或业主大会可以按照物业合同约定聘请专业机构或价格成本监审部门对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计和监审。当业主或业主大会对公布物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
目前我国的物业管理市场尚处于发展初期，各种法律、法规、标准、规程尚待修订和逐步建立，业主对物业管理的认识也刚刚从懵懂中走出来，而对物业服务的有偿消费的观念和对物业管理服务内容和范围的界定也并未了然。目前处于一个不完全市场化机制的商业化运行状态。在此时推出物业管理的酬金制并非最佳时机。
然而，物业管理的酬金制是未来在商业化相对发达阶段的一个代表。此时采取物业管理酬金制运营，不仅需要物业管理企业自身具有极高的入门条件外，而且还要取决于广大业主的素质和业主管理委员会的作用。
辽宁大阳物业管理有限公司与沈阳的移动馨苑业主管理委员会签订了物业管理协议，采取的物业服务收费酬金制。从运营的时间来看，效果显著，矛盾弱化，业主和物业管理企业实现了双赢。总结成功受益之处，前提条件是组建业主管理委员会，而非业主委员会。它明显的区分在“管理”二字。作为民间的群团
组织，要想发挥管理的作用，要在双方的物业管理委托合同中约束各自的责、权、利，同时明确业委会的法律地位。通过“共管”制来实现物业管理的和谐化，从而保障物业管理有序、可持续的发展。那么，酬金制相对包干制，具备那些优势呢？
“更透明”是指物业管理企业拥有一个健康的心态和良好的诚信度，在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取属于自己的那部分酬金，而其余全部用于物业服务合同约定的支出，不虚假报账，曲意提高管理成本。
沈阳的移动馨苑的物业管理处财务部由双方组成，会计由移动馨苑业主管理委员会聘请一名，出纳由物业公司委派，二人均隶属物业公司。移动馨苑业主管理委员会在业主会所设立固定的办公场所，负责履行合同的职责，业主管理委员会工作人员不计任何报酬。双方在合作当中及时调整工作思路和管理办法，对个别业主违背《物业管理契约》、《业主公约》的，共同出面协调。这样既提高了物业管理企业和业主管理委员会的地位，又建立起广大业主从内心去依赖业主管理委员会的认同感。
沈阳移动馨苑八万多平方米的高级住宅小区物业管理费用的收缴率达到99%以上。（物业费用还包括：中央空调费用和24小时热水费用、纯净水费用）
“更规范”是根据物业管理费的组成和使用而言，物业管理企业管理的是所有业主的公共财产，哪些该修、哪些该换、用多少成本来维护等等问题，都由业主自己决定。物业公司作为一个代管和代办机构，明确物业共用部位、共用设施的大修、中修和更新、改造评定标准，区分小修的范围，从而保障业主的权益不收侵害。同时，对正常支出的费用列出预算，对超支部分做特殊说明，并经业主管理委员会确认。每季度由业主管理委员会通过问卷方式向业主作意见征询调查，通过满意率来提高物业管理企业的服务品质。
“更有市场空间”。酬金制与包干制的一个重大区别，就是其按照既定标准收取的管理费抵减各项合理支出后，结余全部归业主，出现亏空也完全由业主弥补。这样，物业管理企业自己获得回报名正言顺，旱涝保收，不必再担心赔本赚吆喝了；业主也觉得自己可以当家作主人，师出有名，理直气壮，不必再担心花冤枉钱了。不仅有利于保障物业管理费用能全部用于物业管理支出，而且业主能明明白白地消费，双方互惠互利，从而实现双赢。
但是，要保证物业管理酬金制的良性运行，还需要解决其他一些层面的问题。例如：物业管理企业的商业信用问题；业主和业主委员会的管理能力问题；物业管理直接成本的确认问题；管理成本扩张冲动的抑制问题 ；弥补管理运行亏空的分摊问题；物业管理纳税基数的核定问题 ；业主欠费产生债权的归属问题 ；明确业主管理委员会的法律地位问题；其他行业的协调配合问题；政府主管部门的指导监控问题……尽管这些问题的解决都不是轻而易举的，但只要整个社会各个方面都能够站在全局的角度去努力，我们还是可以相信，物业管理酬金制会逐步得到完善，并成为物业管理经济运行的主流模式。
物业管理的好坏不在于采取哪种管理模式，而在于市场化程度的高低和企业的自律。随着法制的不断健全和国人素质的逐步提高，包干制将退出历史舞台，清清楚楚的酬金制会得到更多业主的认可，并且极具前瞻性和市场发展潜力，可操作空间巨大。
物业服务费用酬金制，指的是在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服
务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。酬金制的好处在于便于业主对物业公司的服务进行监督、财务透明、运作规范，从一定意义上讲，可以缓解业主与物业管理公司的矛盾。
2003 年 11 月，国家发改委和建设部联合下发了《物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）。《办法》第九条提到：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。”目前，全国市场上主流的物业收费方式为包干制。伴随着物业管理服务市场的日趋完善，北京、上海、广州、深圳等城市的物业管理企业在住宅、非住宅物业管理项目上，逐渐由采用包干制转变为采用酬金制，赢得了业主的认可，也积累了一些成熟的经验，但由于“酬金制”收费受制于制度层面的缺失和认识层面的不足，在实际操作中遇到一些问题，本律师在此通过四则案例对酬金制实际操作遇到的一些问题提出自己的浅见，与各位读者交流。 案例一：
车辆丢失，物业有责应否用“酬金”埋单
本律师曾代理一案件：某小区车辆被盗，业主诉至法院，后法院认定物业公司在安保管理方面存在一定瑕疵，物业公司被判决承担部分车价5万元的赔偿。该小区实际酬金制收费，物业公司认为应由小区来承担这笔费用，而业委会认为既然物业公司收取的酬金，就应用酬金来支付。
律师分析：本案的争议焦点就是物业公司能否将支付的赔偿金列入小区的管理成本，由全体业主来承担，还是由物业公司收取的酬金来承担。本律师认为，首先是《物业管理服务合同》有约定的，从约定。对于无合同约定的情况应由物业公司来承担责任。理由如下：从《合同法》角度讲，按照权利义务一致原则，物业公司收取物业管理费是权利，而管好小区，承担管理上的风险就是其义务。其次，根据《物业管理条例》第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”该条规定并没有区分包干制收费还是酬金制收费，换句话讲，物业公司以酬金制收费为名主张不承担责任，在物业管理服务合同无明确约定的情况下，是不能得到法院的支持。
不管是小区车辆的丢失，还是发生人身损害事件，如果一旦判令物业公司承担责任，往往是少则几万，多则几十万。比如说小区的一部20万元的车辆丢失，如果没有保险公司承保，物业公司承担次要责任，一般次要责任按照司法实践的操作是损失的30%，物业公司也需要对业主赔付6万元，相对于物业公司管理住宅楼盘的盈利来说，是一笔不小的成本，所以物业公司应通过合法、合理的方式规避这一风险，从目前的操作看，无非有两种方法可以选择：一是购买公众责任保险。一般实行酬金制收费的小区，业主素质相对较高，对小区购买保险来规避风险一般是理解的；二是通过合同约定，将这部分营业外支出列入小区管理的成本。物业公司具体操作的技巧是：如业委会
不同意购公众责任险，物业公司在与业委会充分沟通下确立用成本来分摊这些风险。 案例二：
物业公司所得税可否由实际酬金制收费的小区来分摊？ 本律师服务的一个小区业委会曾遇到这样一个问题：在一次业委会与物业管理公司就小区管理的工作例会上，在就上月物业管理支出有一笔费用----小区分摊了物业管理公司上交的部分所得税，业委会提出异议，认为这笔费用不能由小区来分摊，应由物业公司自行承担，而物业公司认为，收取的物业管理费都是列入物业公司的收入的，酬金制只是一种收费模式而已，所得税的计算也是以该收入，减去物业公司的管理成本、费用后作为计税依据的，所以不应用酬金支付这笔费用，而应当作为小区管理的成本。
律师分析：在实行酬金制的情况下，物业管理公司的身份、地位、作用与“丫鬟带钥匙”相当类似，所收取的物业管理费属于代收、代管、代付性质。尽管全部费用掌握在自己的手里，但除了按照规定提取的管理酬金外，其余算不上物业管理公司的收入，物业管理公司理应按照自己的酬金收入承担营业税等税费的纳税责任，但从目前的实际操作看，这只是“理想中的酬金制”，并不是目前实行物业费酬金制物业公司的实际作法。物业公司实行的“准酬金制”，实际上是将小区收取的物业管理费、甚至公益性收入全部作为物业公司的收入。物业公司之所以这样做，主要是由于：一物业公司不情愿只将酬金列为自己的收入，因为这样物业公司的至少一下子会缩小10倍(一般情
况下物业公司至多将小区收入的10%作为自己的酬金)，对于一级物业公司而言，如果包干制改酬金制，几千万的收入一下子会缩水到几百万；二是税务部门不同意，至少本律师接触情况是税务部门目前无法理解按照真正的酬金制进行财务上的操作，更不要讲他们会同意以酬金作为计税的收入。其理论依据就是会计核实与所得税核算的准则的不同，企业应当遵守所得税费用的会计处理方法。
由于目前的酬金制实际上是“准酬金制”。从财务上讲，收取的所有物业费都是物业公司的收入，用于小区的费用是物业公司的支出，节余也是物业公司的资产，在财务上反映出来是企业盈利，但在酬金制下称之为业主的资产，所以该盈利要交的税也是应由全体业主来承担。当然物业公司酬金部分的结余亦应承担相应的所得税。“理想中的酬金制”变更现实时，小区就无需再分摊相应的所得税成本。实际上，在酬金制的操作中，哪些进小区的管理成本，哪些应由收取的酬金来支付是经常会发生争议的，比如说物业公司总部的办公费用、诉讼成本的承担等，对于这些问题一是要明确约定，二是要通过有说服力的预算与业委会达成一致。 案例三
专项服务收益应否分成
本律师为顾问单位修改一商务楼《物业管理服务》合同，合同约定某物业管理公司对该商务楼进行管理，实际酬金制收费，但在合同签订过程中，业主方与物业公司发生了争议，业主方认为：既然是酬金制收费，物业公司除了每月的酬金，其它的小区收入均是全体业主
的，包括小区的停车费、广告费，物业公司开展专项服务收费等等，而物业公司认为，专项服务收费是物业公司提供专项服务所得，也未计入酬金计算的基数，物业公司有权获得专项服务的收益，无须与业委会或业主进行分成，双方争执不下。
律师分析：对于这一案例，本律师认为应先看一下酬金制的定义，按照《物业服务收费管理办法》的规定：酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 按照一般的理解，“物业服务资金”是指物业管理公司提供非专项物业管理服务向每户业主每月收取的物业管理费，酬金也是在这一基础上提取的，而不是建立在包括专项服务等所有物业管理收取的基础上的，从这个意义上讲，物业公司提供专业服务另计酬金或报酬是讲的通的。但值得注意的是，物业服务资金并没有法律上的定义，所以如果将其理解为包括常规物业管理服务收费、专项物业管理服务收费，甚至包括停车费等公益性收入，也并不能讲是理论上的错误，所以才出现上述这一案例。
按照目前实际“酬金制”收费的常规操作，物业公司在收取酬金的基础上，小区的专项收入一般是归物业公司所有的，基理论基点就是专项服务是针对部分业主的需求而提供的，相对于为全体业主服务收取酬金有本质的不同，也未作为计算酬金的基数。但这观点实际上经不住推敲：除了上文提到的对“物业服务资金”的理解可能会不同外，物业公司提供专项服务的人力成本一般都是作为小区的管理成
本，由全体业主分担的，所以这部分人的劳动收益自然也是全体业主的。提供专项服务的场地一般也是全体业主的公益部位，提供专项服务的其它成本也有相当部分是业主承担的，比如说为业主自用部位保洁要用公共部位用水、代看儿童要用全体业主的场地、代订票的通信成本等物业公司一般不会能单独列支。所以，为了避免不必要的纠纷，在物业服务费用实行酬金制情况下，物业公司在与业委会签订合同时，对专项服务的收益归属或者分成应约定清楚，应作出明确约定。从目前的操作看，如果能与业委会进行充分沟通，专项服务的收益归属归物业公司，或大部分收益归物业公司，小部分收益归全体业主，业委会一般还是能接受的。 案例四：
经济补偿金、加班费和社保费谁来承担？
本律师一个顾问单位，遇到这么一情况，小区管理员与物业管理公司发生劳动纠纷，诉至法院，后法院认定物业公司有违反《劳动合同法》规定，须要承担经济补偿金、加班工资和社保费，物业公司认为该管理人员系为小区服务的，将这部分支出列入小区管理的成本，业主提出异议，他们认为小区是酬金制收费，造成承担经济补偿金等费用系物业管理管理不善造成，不同意承担这部分费用。
律师分析：物业公司应否承担这些费用，本律师认为不能一概而论，应根据法院判令的上述费用的性质来具体判断。按照《劳动合同法》的规定，物业管理公司支付经济补偿金有些情况是物业公司在人力资源管理上的过错造成的，比如说物业公司无故终止与员工的合
同、不提供劳动保护条件致员工提出解除合同的，有些是基于法律的规定引起的，比如说合同到期未签的。对于第一种需要支付经济补偿金的，是由于物业管理公司的管理方面的过错造成，应由物业公司收取的酬金中支付，对于第二种情况，由应列入物业管理的成本。物业管理公司自己管理不善造成要向业主支付经济补偿金，从其根源上讲，是物业公司“节省”小区人力资源管理成本的体现，如果物业公司严格按照《劳动合同法》来用工，物业管理成本会大幅增大，物业公司或多或少都会通过某种方式规避《劳动合同法》的一些规定，减少企业用工成本，同时，在酬金制收费下也是减少业主的成本。所以，即使是物业用工的过错造成经济补偿金，物业公司也可以从这一角度，就是否应管理成本中支付来与业委会进行沟通。
对于加班费用，属于本应支付员工的报酬，本应列入物业管理成本，自然不能由物业用酬金来支付。对于综合保险费用，属于法规规定的强制义务，是属于小区管理的人员成本，应由全体业主来承担理所当然。
最后，包干制与酬金制是物业管理收费的两种模式，各有其长，也各有其短。从上述案例分析看，酬金制目前存在的问题是由于其不成熟，包括理论研究上的单薄和实践中未被认可，造成具体操作中遇到一些问题。理论上的单薄表现在法律、法规上对其没有可操作性的规定，理论研究根本没有深入展开。本律师举一例子说明，2003 年 11 月，国家发改委和建设部联合下发了《物业服务收费管理办法》，对酬金制收费作出明确规定，并明确收费为全体业主所有，物业公司属
于代管性质，但国家发改委、建设部2007年9月20日《物业服务定价成本监审办法》（试行）对物业公司的基本财务操作规定仍然是包干制，酬金制只字未提。实践中未被认可表现在：物业管理费不能随着物业管理公司成本的增减而增减，现实中物业公司根本无法按照真正酬金制来进行公司帐务处理，物业管理收费案件在司法实践中的毫无差别。由于这些原因，造成酬金制收费在具体实施时，遇到一些问题，产生一些纠纷，本律师认为也是正常的，但关键是要从理论上、法律上破解这些问题和纠纷，让酬金制走向其应然的轨道。
“小区业委会不敢管财务，怕稍有闪失遭业主非议。现在财务由物业公司直接管理，业委会又面临监管难。如果重新聘用物业，我们可能会放弃已实施5年的物业管理酬金制。”昨日，福州海景花园业委会吴主任对记者表示。2003年，海景花园在我省率先尝试推出物业管理酬金制。
本月20日召开的福州物业管理工作会议，已明确今年将推行酬金制。福州目前也有一些小区在尝试酬金制。探寻酬金制在海景花园的从推出到夭折的原因，或将给酬金制推行带来更多的启迪。 海景花园酬金制的“硬伤”
长期以来，业主与物业矛盾的焦点就是物业费收取及其开支不透明。一方面业主抱怨收费太高，物业服务不咋样；另一方面却是物业诉苦物业费难收，日子过得艰难。 去年3月1日实施的《福建省物业服务收费管理实施办法》，首次明确了“酬金制”概念。“酬金制”的提出，上述矛盾有望缓解。因为酬金制能让业主实现当家理财，进而实现“阳光收费，阳光服务”。
其实，早在五年前，海景花园就开始试行了物业酬金制管理。2003年，海景花园不满开发商派驻的物业公司，将其炒掉。炒掉老物业后，一时没有新物业进驻。无奈之下，小区业主决定实行自治，由业委会直接聘请有从业资格的物业管理人员，并支付给他们工资。不久后，在这些物业管理人员的基础上，成立了益欣隆物业，并负责海景花园的物业管理到现在。海景花园还在福建首次尝试了酬金制：即由业委会来核定物业公司的人员、工资和福利，明确物业是由业委会招聘；业委会在每年年底的时候对物业进行财务审计。
由于没有先例和范本，海景花园尝试的酬金制留下了“硬伤”。按常理，推行酬金制的小区财务应该由业委会直接负责管理，但海景花园的日常财务收支仍然由物业公司负责。
“这种制度设计最大的缺陷，就是不能有效阻止不该花的钱花掉。每年审计一次，即使审计发现问题，不该花的钱还是花了。”福州市物业协会相关负责人丁女士表示。 情况也正如丁女士所说的那样。海景花园的酬金制埋下的隐患在2006年初爆发出来。当时，新改选的海景花园业委会，请福建广业会计师事务所根据此前签订的《物业管理托管协议》，对物业公司进行财务审计。审计的结果令业主很意外，物业公司通过各种名目“多拿”了15万元。为防范此类事情发生，新改选的业委会在2007年7月与物业签订《物业管理委托补充协议》，对物业公司重新定人定工资和福利，同时招聘业主监督员到物业公司进行财务监督。物业公司任何财务进出，都需要监督员签字确认。然而，这种非常规的财务监督方式引起物业公司反感，业委会和物业的矛盾开始多了起来。
今年3月8日，海景花园与益欣隆物业合同已到期。海景花园业委会吴主任昨日直言：“即使重新聘用物业公司，我们也可能会放弃酬金制。” 为何不敢管小区财务
剖析海景花园的酬金制夭折的原因，主要有两点：一是小区业委会不敢管财务，而由物业直接管理，业委会又面临监管难题。二是毕竟酬金制是新生事物，没有先例
可循，只能摸着石头过河。
那么，业委会为何不敢直接管理小区财务？海景花园业委会吴主任说，之前也考虑过业委会直接招聘财务人员，但担心管理财务会
给业委会带来极大的工作量，还会招来麻烦。毕竟是沾钱的事情，稍有闪失就会引起业主非议。
对此，丁女士指出，业委会谈钱色变，其实大可不必，关键是要做到财务及时公开。比如在年前先召开业主大会对小区做年度预算，然后进行公示。业委会根据预算进行财务管理，如果有临时变化，也应及时公示征求意见。这样就可以做到心中有数临乱不慌。
现在许多业委会相对松散，一旦负责财务管理这项经常性事务，许多业委会按现有的工作方式可能很难适应得了。
丁女士建议，具体财务管理不一定要业委会自己管，可以请一些专业机构来打理。现在福州也有一些小区像中福西湖花园，在实行酬金制后业委会专门聘请一个业委会常设秘书，负责与物业公司沟通，这样就可以大大减轻业委会成员的工作量，同时对物业也能起到有效的监督。 没有先例该咋办
海景花园推行四年的酬金制即将夭折。无独有偶，开创了我省首例由业委会海选物业、保安由业委会选聘的福州盛天现代城物业管理模式上月也宣告失败。盛天海选的物业，因“亏损13万”，进驻仅仅半年就撤出了。
记者发现，福州小区每一次物业管理模式创新，都是因为原有物业公司要么主动出走，要么被赶走而临时出台的应对之策。海景花园如此，盛天现代城亦然。在这非常时期被动推出的创新之举，由于没有先例，缺乏相关部门的指导，再加上时间仓促，最后都难逃脱失败的命运。
“在海景花园刚刚推行酬金制之时，我就说它命长不了。”昨日，省物业管理协会相关负责人坦言。
这位负责人解释道：“酬金制不像包干制，它对小区业委会压力比较大，稍有差错，就可能引来小区业主非议。推行酬金制后，对小区业委会组织、管理、协调能力要求非常高，比如保证业委会不能有猫腻，要求财务要像企业那样公开公正，但是业委会是小区自治组织，不可能像企业那样有严密组织和财务审核制度，很难有这样的专业水准。”
不过，本月20日召开的福州市物业管理工作会议，已明确今年将推出酬金制。目前福州也有一些小区在尝试酬金制。没有先例可循，没有部门指导该咋办？ 对此，福州市物业协会相关负责人丁女士表示，考虑到推出酬金制之后，对业委会成员要求更高，作为行业指导部门理应承担起责任。“我们将推出业委会成员培训计划，提倡业委会成员持证上岗。”
□关键词点击 包干制与酬金制
《福州市物业服务收费管理实施细则(暂行)》2007年6月1日起执行。根据该细则，实行市场调节价的物业服务收费，可以采取“包干制”或者“酬金制”等形式。 “包干制”是由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
“酬金制”是业主向物业管理企业预交物业服务费用，物业管理企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业管理酬金制是物业管理企业向业主提供物管服务和其它
服务获得报酬的一种分配方式。由于它明确了业主与物业管理企业之间的利益关系和利益尺度，既维护了业主利益，也可以保障物业管理企业的利益，因此，在实践中被业主和规范的物业管理企业普遍认可。然而如何确定物业管理酬金的计算基数，以多大比例计提基金比较合理，一直是一个比较模糊的问题，同时也是广大业主和物业管理企业比较关心的问题。本文就物业管理酬金的计提基金和比例作一探讨。 酬金计提基数与比例的现状
（一）实行酬金制的代表性行业的特点
市场经济条件下，产业分工的不断细化催生了很多以代理为主要特征的服务性行业。有些行业的某些职能开始由专业公司经营。比如，旅游业中，出现了专门为组团社介绍业主并收取酬金的代理社；保险业中，出现了专业的保险经纪公司。物业管理业也在房地产行业中逐渐分离成一个代业主管理私有财产的服务性行业。为了适应市
场，这种代理性的服务行业自然引入最直观、最简单的交易和报酬方式。酬金制也称为佣金制就是这种交易和报酬的主要方式。为全面了解和认识酬金制，现选取常见的采用不同形式的酬金制的行业，就其实行酬金制的具体情况进行比较分析（详见下表）。
分析此表可以得出这样的结论：酬金制适用于专业化分工较细的、存在明显代理行为的行业；酬金的计算基数一般为实际的交易金额，即全部业务收入，而不是其中的一部分；规定上限并可向下浮动是制定酬金比例的一般做法，其在市场竞争中会自然达到平衡，政府只对与消费者根本利益相关的项目规定了酬金计提上限，除此之外，政府鼓励交易双方自由约定。在计划经济向市场经济转型过程中，有的行业制定的酬金比例不尽合理，就会出现突破规定比例的情况。
事实上，在酬金制的好似机运行过程中，酬金制还表现出其他一些特点。比如，在酬金的计提方式上，有的采取比例酬金，有的采取固定酬金；在酬金的收取方向下，有的采用单向收取，有的采用双向收取。
物业管理行业，同上述行业相比，也具备了实行酬金制的条件。首先，物业管理的主要行为是业主和物业管理企业通过合同确立的一种带有明显代理性质的活动，大量的代理行为的存在是其采用酬金制的客观基础。其次，以交易金额为计提酬金的基数是最容易被交易双方接受的方法；再次，物业管理行业是关系到千家万户的、关系到广大人民群众切身利益的，酬金计提的比例不应放任失常主体之间自由约定，应由政府给出指导性标准，即计提比例的上限，并允许向下浮动。 （二）酬金比例市场化是趋势
在政府主导且竞争激烈的市场条件下，当规定的酬金比例上限过底时，往往会遏制产业的发展甚至消灭这个产业；而规定的酬金比例上限过高时，酬金折让（Commission Discount）的情况就会发生。以证券业为例，以往证券交易酬金按固定比例收取，由于各证券商纷纷采用新技术，导致成本迅速下降，市场上，证券商给客户酬金折让即“返佣”。于是，规定的酬金标准也就名存实亡了。所以，市场最终会在竞争中达到均衡，而酬金比例的市场化是必然趋势。 物业管理酬金计提的确定，也应考虑市场因素。有人担心标准订高了会对业主的利益造成影响。事实上，这种担心是多余的。物业管理酬金比例的确定，应结合行业的实际情况，具体来讲应看行业
的单位收入总额和利润空间的关系，并应满足弥补物业管理企业经营运作所需成本和获取合理利润的需要。
通过对上表所列行业的分析，可以看出：若规定的酬金比例指导性标准过高时，酬金折让的情况就必然会发生，最终会在市场竞争中达到平衡。因此，在制定物业管理酬金计提标准时，防止其过高是应该的，但更应防止其过低。
物业管理酬金计提的计提基数及其合理性 （一）计提基数的确定
物业管理酬金应以代收代支的物业服务资金和其它收入的和为计提基数。在实际管理服务过程中，其它收入的内容包括物业管理区域内利用属于业主共有的设施设备和场地所取得的经营收入和成本费用列支在物业管理项目的其它（如特约服务）收入。 具体操作中，由于物业管理公司的努力，在充分利用属于业主共有的设施设备和场地场所的经营过程中，也应按上述方法计提酬金。但有可能会出现两种情况，一是所开展经营项目利润率低于管理酬金的比率，会导致侵占业主权益的现象发生；二是所开展的经营项目取得的利润较高，其主要原因又是靠物业管理企业的努力或利用了物业管理企业自身的资源，仅按收入提取酬金对物业管理企业就不公平。所以，对这两种经营情况也可以通过合同约定具体的利润分配比例，而不必采用计提管理酬金的方式。
这种计提发放反映出两个层面的问题：一是物业管理企业代
全体业主理财，理财的行为必须以全体业主的根本利益为出发点；二是保护业主权益的同时，不能偏废物业管理企业的利益。 以代收代支的物业服务资金和其它收入的和为计提基数计提酬金，有利于物业管理企业加强服务成本控制，进行科学合理的成本预算，以降低需列成本、转嫁成本和侵占业主利益的倾向。因此，这种方法更科学。
（二）以代收代支的物业服务资金和其它收入的和为计提基数的合理性分析
首先，从物业管理特殊性的角度看，物业管理是一种具有代理性质的活动，同时决大部分资金都用回到业主身上。这样的性质决定了物业管理活动是先付费后服务，所付费用涵盖了全部物业管理服务活动，就应当获取相应的报酬。因此，物业管理的这种特殊性决定了物业服务收入和物业管理酬金是相对应的。
其次，从物业管理企业能动性的角度看，以代收代支的物业服务资金和其它收入的和为基数计提物业管理酬金，可以促进物业管理企业积极开通多种经营，既拓宽了全体业主增加收入的渠道，又通过提取管理酬金的方式，增加了物业管理企业的经济来源。同时，将酬金的提取和收入挂钩，还可以提高物业管理企业的收费积极性和主动性，使物业管理企业真正代表全体业主的共同利益，真正把全体业主的利益和物业管理企业的利益紧密联系在一起。
再次，从管理和监督的角度看，以代收代支的物业服务资金和其它收入的和为基数计提酬金符合简单、直观和便于操作的原则。
这种方法具有较高的透明度，便于业主的监督和行业的监管，可以促使物业管理企业提取酬金的行为更加规范 物业管理酬金计提比例的确定
物业管理酬金比例的确定是一个非常重要的问题。有的地方规定的计提计提比例过低并按管理成本计提酬金，有关部门对物业管理企业计提酬金的行为监督的力度也不够，使得物业管理企业为了多提酬金，人为地增加成本开支，甚至将公司的成本费用转嫁到物业管理项目上。所以，对于实行酬金制的物业管理项目，为了保证物业管理企业能够提质价相符的服务，规范物业管理企业的行为，限制物业管理企业虚增成本，同时尊重业主和物业管理企业的自主选择，就应确定和选择适合的酬金计提比例。 （一）政府指导价和市场选择相结合
由于物业管理在国内的发展不平衡，很多地方还落后，酬金制尚属于新事物，其性质和特点也未被业主普遍认识。同时，业主的自我保护能力还不强。也就不能形成业主和物业管理企业协商定价和确定酬金比例的能力。所以，从市场发育角度看，政府还有必要通过制定指导标准向市场性的协商定价过渡。
政府在制定物业服务指导价格的同时，可以根据行业特点制定佣金计提的上限比例，由业主和物业管理企业参照执行。在此基础上，也可以按照服务内容和程度协商确定。 （二）科学地制定管理酬金的计提比例
为了物业管理行业能够健康发展，合理的酬金比例必须能让
物业管理企业获得合理的利润。目前，有的地方不考虑物业规模、类型和素质，一律按不超过管理成本的10%计提酬金，是不合适的。笔者曾了解了若干家深圳的不同类型的甲级公司的实际情况，发现这些公司当年按10%计提的酬金总额，平均只能覆盖这些公司本部管理费用总额的71%，若要达到保本点，则酬金比例应为14.1%。另外，物业管理企业的交易方式和规模与旅行社较类似，所以，物业管理行业的酬金计提比例上限应不低与15%。 （三）几个需要说明的问题
一是，目前仍有一种错误的认识，把管理酬金的计提比例当成物业管理企业的利润率。实际上，管理酬金比例只是物业管理企业的毛利率。二是，物业管理的运行具有明显的规模效益的特点，规模越大，单位运行成本就越低。同理，物业管理项目的面积越大，其酬金的计提比例就可以降低。三是，从业主角度讲，企业信誉、服务质量和服务承诺也是确定酬金计提比例的重要因素。这体现了市场性质原则。
物业管理酬金的计算方法
以代收代支的物业服务资金和其它收入的和为基数计提酬金，应扣除物业服务资金和其它收入中所包含的应提的酬金部分。一般来说，管理酬金是以物业服务资金和其它收入的和为基数按一定的百分比计提，由于物业服务资金和其它收入中已包含了酬金，如果计算方法不正确，酬金本身也会被计提酬金。
错误的计算方法是这样的： 含酬价=净 价＋酬 金
酬 金=含酬价×酬金率 净 价=含酬价×（1－酬金率） 按照上述公式，酬金额的计算方法可演化为： 酬 金=（净价＋酬金）×酬金率 =净价×酬金率＋酬金×酬金率
此公式表明：酬金本身也被提取了酬金。
为了真正显示计提酬金的合理性，物业管理酬金应该采用价外计提的方法，即按物业服务资金和其它收入的和扣除管理酬金以后的净价提取的方法，避免酬金本
身计提酬金。具体计算方法如下： 含酬价=净 价＋酬 金 酬 金=净 价×酬金率 含酬价=净 价×（1＋酬金率） 假如已知含酬价，则酬金的计算方法为： 酬 金=含酬价／（1＋酬金率）×酬金率 下面，举例说明物业管理酬金计提的方法：
ABC物业管理公司2003年11月收到业主交来的物业服务费115万元，按15%计提物业管理酬金，则该月份可计提管理酬金的金额为15万元，计算公式如下：115÷（1＋15%）×15%=15万元
如果按错误的方法计算公式为：115×15%=17.25万元，则多提酬金2.25万元
何为“公共能耗”？
其实在理解了共用部位、共用设备和公共设施三个概念后，便可推敲。
共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯机房、走廊通道、房屋承重结构、室外墙面等部位。
共用设备是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具等设备。
公共设施是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井等设施。
综上所述，业主、使用人公有，共用设备、设施和在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗称为“公共能耗”，由此产生的费用为“公共能耗费”。业主、使用人常会提出物业公司是如何收取公共能耗费的？物业公司通常采用三种方法：（1） 依据物业管理区域内公共设施、共用设备使用时间、使用总功率，分摊至物业使用面积，产生公共能耗费单价。（2） 依据每月能耗（水、电、煤）帐单总金
额分摊至物业使用面积，产生公共能耗费单价。（3） 依据业主使用公共设施的区域、区域内设备的使用功率分摊至区域户数，产生公共能耗费单价。
以上三个方法，方法:
（1）收取依据略显粗燥，其忽略了公共能耗费单价测算的复杂过程，将业主自用设备产生的自用能耗与公共能耗混为一体。 （2）在划分业主使用区域时难以避免共性与个性的矛盾，其还牵涉空关房、空置房等一系列问题，业主及使用人是否应承担此部分费用，界线不清晰。
（3）本着“相对公平、合理，谁受益谁承担”的分摊原则，依据物业实际情况，合理区分业主及使用人的公共能耗和自用能耗，经过各种数据的积累和分类，全面、科学地测算公共能耗费单价。 但某些物业还存在其特殊性：如业主、使用人用水有经营性和非经营性之分；电费总量受到契约电价、峰、谷、平时段单价等多种因素的影响，尚无统一的公共能耗费的收取标准。各物业可根据自身特点，制订公共能耗分摊办法，报业委会或上级房产主管部门审批后，方可实施。公共能耗收费的依据及定价，既不能侵犯业主、使用人的权益，又不能影响物业管理公司正常服务运作。
物业管理“寓管理于服务”之中，以专业化管理方式向业主、使用人提供全方位配套服务。管理公司在关注自己的服务是否能让业户更满意的同时，应以有效的现场管理降低公共能源的消耗，从而减轻
业主、使用人的经济负担，以达到自我完善、自我运转、自我发展的目的。
酬金制的物业管理经济运行模式固然是一个好模式，但从理论到实践还有很长的路程要走。深圳、北京等地的一些物业管理项目先期实行了酬金制，其实践提示我们必须注意通过明确和完善实施细则，解决好关键环节的操作规范问题，否则就很容易背离初衷，引发新的矛盾．择其要者，需要破解的主要有五大难题 第一，物业管理直接成本的确认问题
完全意义上的物业管理酬金制，例行收费的收费标准已经没有什么实质性作用，说到底，它只不过是多退少补的一个预交费用数额和支出预控数额而已．真正关系到业主与物业公司彼此利益的消长的，是最终形成的物业管理直接成本．作为承担全部掏钱买单责任的业主，必然主张自己在物业管理日常成本开支上的控制权力，至少是对成本开支的知情权和其合理性的确认权。倘若我们再沿袭目前这种日常开支完全由物业管理公司掌控，只是在合同期结束前请家审计师事务所做个审计．然后将收支情况粗略通报给业主的做法，已经很难为其所认同和接受．那么随之而来的问题是，业主应当在什么时机，以什么方式，按什么程序、依什么标准，到什么程度来进行成本确认?倘若在这个关键性的问题上，不能有一个明确的，清晰的具体的说法，业主与物业管理公司势必将陷入无休无止的争权夺利的纷争之中． 第二，管理成本扩张冲动的抑制问题
物业管理公司虽然被社会赋予某种程度的公益色彩，但毕竟是一个经济组织，它无疑要追求自己经济利益的最大化．在实行酬金制的情况下，其经济回报主要来源于按照直接成本固定比例提取的管理酬金．那么提高回报最简捷。最便当的办法．就是增加成本，提高酬金提取的基数。由于事实上存在水涨船高这样一种机会，可以想象得到，即使那些很规范的物业管理公司也难免脱俗，囿于自身经济利益的考虑，还会恪守锱铢必较，精打细算的勤俭持家精神吗？“仔卖爷田不心疼”．当省不省，能花则花，具有专业。资讯优势的物业管理公司，轻而易举就可以找到合情、合理、合法的增加开支的理由．而相对处于专业、资讯劣势的业主，则很难找到有理、有利、有效的压缩开支的根据．如果不能给物业管理公司注入控制成本的内在驱动力的自我约束力，实行酬金制以后，物业管理成本的不断攀升将很可能悄然而至。第三，弥补管理运行亏空的分摊问题
物业管理酬金制与承包制的一个重大区别，就是其按照既定标准收取的管理费抵减各项合理支出以后．有了节余全部归业主所有，出现亏空完全由业主弥补，而承包制则是由物业管理公司盈亏自负。然而，现在我们所能够看到的实行酬金制的一些项目，实际上是两不像：节余了，物业管理公司分文不取；亏空了，物业管理公司如数兜底。这显然有悖于权利与义务对等的原则，对物业管理公司有失公平。据了解，这些享受不公平待遇的物业管理公司并非不知，不想通过业主分摊的方式来弥补亏空．情愿做冤大头，而是实在无能为之。目前，各地的物业管理费收交率普遍不高，事先已经约定的费用尚且无法如数
收取，倘若再向业主分摊亏空，简直就是天方夜谭了．扭转酬金制的这种畸变，还物业管理公司以公平，不仅需要解决操作的技术层面问题，更需要解决业主的消费意识，消费观念、消费习惯问题。 第四，物业管理纳税基数的核定问题
在实行酬金制的情况下，物业管理公司的身份、地位、作用与·丫鬟带钥匙’相当类似，所收取的物业管理费属于代收、代管，代付性质。尽管全部费用掌握在自己的手里，但除了按照规定提取的管理酬金外，其余算不上物业管理公司的收入，物业管理公司理应按照自己的酬金收入承担营业税等税费的纳税责任。若硬性要其以物业管理费总额为基数缴纳，势必将税费列入直接成本，最终转嫁到业主头上．而业主聘请专业物业管理公司为自己服务，又类同于“打平伙”似的集体消费，由其承担物业管理的营业税等税费也实在既不合情又不合理．事实上，现在那些单一业主的物业管理项目，业主不经过物业管理公司而直接向有关方面支付能源。分包等费用，也是不附加营业税等税费的：可多个业主的物业管理项目，业主筹资经过物业管理公司支付这些费用，就要承担营业税等税费．显然有点冤枉。物业管理行业和广大业主应当共同呼吁，合理核定物业管理营业税等税费的计算基数，争取得到法规上的支持。 第五，业主欠费产生债权的归属问题
实行酬金制以后，物业管理公司在项目的财务管理上，扮演的是物业管理费收支委托代理人的角色，对所收取和掌管的费用没有所有权和最终支配权．这样特定的角色，使物业管理费的收交率不再与物业管
理公司自己的经济收益密切相关，与之关联度更高的则是基于直接成本的管理酬金。即使物业管理费收交率不高，作为账房先生的物业管理公司，也完全可以按照权责发生制的会计核算制度做出漂亮的账目，并首先保证能够揣进自己腰包的管理酬金系数尽入囊中．当然收交率不高，亦会对物业的日常管理带来一些负面影响，但物业管理允许寅吃卯粮，一般程度的欠费尚不能使其资金链断裂，导致正常管理难以为继。而当物业管理公司一旦退出管理时，个别业主累积欠费酌处理就成了问题：债权归属物业管理公司，它不属于其收入；债权归属全体业主，业主也难以追讨。比较可行的解决办法，可能还是要在合同中先对物业管理费的收交率和欠费的处理做出明确的事先的约定。
当然，除此之外．要保证物业管理酬金制的良性运行，还需要解决其他一些层面的问题。比如物业管理公司的商业信用问题，比如业主和业主委员会的管理能力问题，比如其他行业的协调配合问题，比如政府主管部门的指导监控问题……尽管这些问题的解决都不是轻而易举的，但只要整个社会各个方面都能够站在全局的角度去努力，我们还是可以相信，物业管理酬金制会逐步得到完善，并成为物业管理经济运行的主流模式。
目前,普通的住宅小区实行的收费方式还是包干制.物业公司比较有风险,酬金制就不同了,实报实销,业主预付费,多了少了都是业主的. 关于成本费问题,我想现在业主的维权意识越来越强了,一般每年都要公布物业管理费的使用情况,示范小区是每半年公布一次,业主还
可以请有资质的会计师事务所或审计机构对费用进行审计.如果业主有不明白的地方物业管理公司应该及时给业主答复.
每一种新的制度实行起都会有一个过程的,我觉得实行酬金制是一种发展趋势,是一种必然的结果.
酬金制的实施条件
我们今天在讨论的酬金制，也是今后若干年中物业管理方面必须攻克的难题，为什么说是难题，酬金制在今天还缺乏生存的土壤、缺少播种与耕耘者、缺少有机肥……，单有种子和氧气是不够的，所以有此盛会！
我认为：社区是我们生活的场所，物业与我们休戚相关，酬金制能迈出健康的步伐，酬金制就能提升业主的参与度，和谐社区重在共建，但酬金制实施必须要有政府相关公共政策的相呼应，要有社会各方面的推广、宣传与扶持，关键还是要靠大家的务实精神，且具备如下条件：
1、必须明确酬金制项目：酬金制最大优势可以将物业公司的权益与业主的权益严格剥离开（但现在还缺相关政策来界定）。甲、乙方首先从《物业服务合同》（现行的规范文本不适应酬金制操作）上
入手；
2、完善的服务约定：物业费中按比例或固定数额提取酬金用于支付给物业管理企业，其余全部用于物业管理区域内的环境管理和日常维护支出；
3、阳光的财务制度：业主要为酬金制建立奖励机制，物业要做到真正为业主理财，而不是现在物业管理企业为自己的经营行为理财，在这方面就产生了一道拷问物业企业的诚信题，而这道题非常重要，当然为实现业主的共同参与及可监控性，又是一道急需制定公共政策的调研题；
4、健全的监督机制：酬金制下的物业服务费是物业企业在代管业主们的资金，因此监督资金的安全使用是业主大会的权利，由于业主大会的非专业性，所以提倡利用社会资源（专业机构）来协管、监督非常重要；
以上只不过是“物业特征酬金制”的基本实施条件，真正的“物业管理酬金制”离我们业主还有多远？
对物业管理酬金制的认识
（对《住宅与房地产》中《物业管理实行酬金制需要破解五大难题》的解答）
第一，物业管理直接成本的确认问题
1）事先要依据年度工作计划作出年度预算，经甲方确认后再实施。 2）年中对照预算作一份明细对照，年末再作一份决算给甲方审核，其中对预决算差异大的要作出说明。
3）大的维修/改良项目（用钱数额大的），都要事先提交专项报告，货比三家后确定方案。
4）甲方可以聘请第三方进行审核。
（其实，采用包干制的，企业内部也有预算在先，只是在企业内部讨论而已。）
第二，管理成本扩张冲动的抑制问题
1）管理预算都是要事先提交并审核的，你没法随意“扩张”。 2）现在多采用固定酬金制，酬金的数额一般由市场比较/竞争而确定，不完全按比例提取。
3）物业管理企业不能有效控制成本就一定被市场淘汰。 第三，弥补管理运行亏空的分摊问题
1）亏空不会很大，因为有预算在先。有意外支出，都需要另行协商。 2）现阶段本质上是“准酬金制”，因此，作预算要留有余地，执行预算要严格控制，每年略有盈余比较好。
3）收缴率问题对酬金制和包干制同样存在，无需在此解释。 4）收缴率不高（要想办法提高）不应降低服务标准，否则就是对按
时缴费的业主不公平。
第四，物业管理纳税基数的核定问题 1）开了票就要缴税，酬金制和包干制一样。
2）物业管理消费要缴税，其他消费时企业同样也要缴税。 3）可与税务部门协商，代收代缴的水、电等能耗费免缴营业税。 4）该缴的税应缴，是守法经营。能避的税尽可能不交，这样可以降低成本，从而降低管理费，增加企业的竞争力，物业管理企业怎么会没有积极性呢？除非这个企业根本不懂经营管理。（物业管理发展趋势：人本化、个性化的物业管理理念；规范化、市场化的物业管理机制；标准化、专业化的物业管理模式；知识化、价廉化的物业管理要求。）
第五，业主欠费产生债权的归属问题
1）欠费应由企业背，这就是经营风险。否则企业没有压力，可以不顾管理服务水准。
2）法规讲的是原则，实际运营中可以双方约定，写进合同。 3）按时足额交费的业主不应该（也不可能）分担欠费业主的债务责任，所以，决算只能按应收额来做。
4）追讨欠费难，是社会问题，与酬金制无关，因为包干制也如此，其他行业同样如此。
酬金制物业管理的法律问题
1、 预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有。物业管理公司是否有权追索欠缴的物业服务资金？
2、物业管理公司对预收的物业服务资金是否有提取的优先权？ 3、对于物业管理公司的费用支出，如何加强监督？ 4、对于物业管理公司的业务外包行为，如何加强管理？
物业管理酬金制实施前景
一、酬金制的本质体现了物业管理的本质 （一）物业管理的本质 1、物业管理的主体是业主；
2、物业管理决策的主体形式是业主大会； 3、业主委员会是业主大会的执行机构；
4、物业管理企业由业主大会选聘，并由业主委员会代表业主签定物业管理合同。 （二）酬金制的本质
业主的钱用之于业主（的物业）。“按实结算”实际上是酬金制的特例。酬金制的核心又是按实结算。
包干制是简单地拿钱买服务（产品）。从资金流向上不能直接体现物业管理的本质。
二、酬金制是物业管理的发展方向
市场经济的本质是竞争，企业的竞争除了技术各方面的竞争，对于物业管理企业来讲，经营理念、服务理念的竞争是一个重要方面。
企业社会责任之一——和谐社会，已经越来越成为更多企业的共识。物业管理企业目前承担了更多的社会责任。其中一个众所周知的责任就是关心社区稳定、社会稳定。要改变目前物业管理的危机四伏的状况，增加透明是一个必然的选择，也是物业管理企业竞争的明智选择。因为双赢、多赢是竞争发展的最好、最终的结果。 三、酬金制是物业管理的又一场革命 （一） 对业主大会是一场革命 观念上 经济上 组织上
（二） 对物业管理企业是一场革命 物业管理收费方式的方向是酬金制。
掌握酬金制的物业管理企业在未来的市场竞争中将脱颖而出。 酬金制实施需要实践积累。
境外物业管理酬金制收费方式的情况介绍
内容大要：
1.国外盛行的收费模式 － 物业管理酬金制收费方式的实行情况 2.酬金制的运行模式 2.1 合同的拟订及核准预算 2.2 对所收取管理费的专户专管方式
2.3 酬金的收取方式 － 按固定的费用或按百分比 2.4 业主委员会的角式 2.5 日常管理支出的审批 2.6 每月提交的账目 2.7 每季度及年度公告的账目 2.8 年度的独立审计及监督 2.9 争议的解决方式
3.国内实行的酬金制与境外的分别
4.在国内实行物业管理酬金制收费方式的困难与展望 5.现场答疑
酬金制能解决什么问题？
一、现行实际情况是“包干制”收费为绝大多数，但是业主与物业管理服务公司纠纷连连，剪不断理还乱。
问题是出在“包干制”的收费方式作为服务的买受方认为不够透明吗？物业公司可是按规定定期公布帐目开支的，而业主又认为物业公司做假账；于是，引进第三方财务公司审计。而业主又认为财务公司与物业公司可以串通的，社会信用缺失。于是，绝大多数的中国百姓更愿意相信政府，而政府偏偏通过房改，变直接管理为间接管理了，不会直接从事物业管理了。要业主对社会、企业和政府一样信任，恐怕在相当长的时期是不可能做到的。这取决于百姓观念的改变和企业的社会责任普遍强化。
酬金制解决不了这个信任缺失、业主观念的困境。
二、现在百姓的心态是服务要求越来越高，但却希望费用越来越低，而按市场经济规律看这是违背常理，政府的倡导是质价相符，也就是水涨船高的概念，这也是企业生存和可持续发展的良性走向，符合经济规律。
从这意义讲，收费不透明只是托辞、表象、借口，而实质是业主不愿或不能支付与居住享受相伴而来的代价，这才是矛盾焦点。更有深层次原因是这几年畸高的房价透支了业主一生收入，还贷的压力使生活质量大大降低。据我们了解不光是物业费，包括其他水、电、燃气、电讯支出均有不同程度的拖欠现象。说到底也是社会少数人富的更富，而大多数人收入增加有限，甚至因故下降，却不得不承受生活
成本上升的负担，而这些收费中除了物业费，其他均是强势垄断经营企业，对付欠费可停止服务，而最弱势的就要数物业公司了，天天与业主接触，但拖欠却首当其冲。
我个人认为，近年来国家超常规发展，GDP年年以接近10%的速度在创造奇迹，但其中的代价也是巨大的，否则就没有绿色GDP概念了。人们贷款购房这本来就是超前消费行为，也就是以我们大多数工薪阶层并不能承担改良居住条件的经济负担，包括由住房改善而相应带来的配套服务代价，这是社会现实，也是物业公司与业主矛盾的根本原因。
政府经济财政部门的难题是要大幅度提高产业工人薪金，那么就要让企业大幅度提高利润，而这就会引发通货膨胀，最终影响整个社会的经济运营，因为社会失业率将会上升。而想要降低失业率，保持社会稳定，就难以普遍提高职工薪金。从而促使有关部门出台这样那样的方法，防止价格的上涨。比如物业收费方面就常常出现上十年不变的奇怪现象。
显然，酬金制无法解决政府担心的这个难题。 三、结论：
综上所述，酬金制代替包干制并不能解决上述这些深层矛盾。因此，酬金制操作不仅短期内难以推广，退一步讲将来即使普遍采用酬金制，物业管理纠纷问题将依然存在。因为社区就是小社会，所有社会问题最终会在社区体现，也必将随社会大环境的改善而改善。而决非改变一种收费方式可以解决的。
桃源居2009-2010物业管理服务合同 甲 方：深圳市宝安区桃源居业主委员会 法定代表人：
乙 方：深圳市世外桃源物业管理服务有限公司 法定代表人：
根据国家《物业管理条例》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国经济合同法》、
《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其《实施细则》、《物业服务收费管理办法》（发改价
格[2003]1864号文）等国家、地方有关法律法规，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，
就甲方委托乙方对桃源居小区物业(下称：本花园)实行专业化管理服务有关事项订立本合同。 第一章 桃源居的物业概况 第一条 桃源居建筑物的基本情况 物业名称： 物业类型： 坐落位置： 占地面积： 建筑面积： 住宅面积： 其它建筑面积：
绿化覆盖率： 乔树木：
第二条 桃源居公共设施设备的基本情况 电 梯：
供电系统：1000KVA变压器/台，柴油发电机/台，装机容量/ 供水系統：生活水泵/台，总功率/KW，消防水泵/台，总功率/KW 地面水池/個。
消防設施：地面消防栓/個，屋內消防箱/个，安全监控室/间 停车位：约/个
第二章 委托管理服务事项和要求 第三条 财务管理服务
1、为本花园业主共有的物业管理资金提供代收、代支等优质财务管理服务。本花园物业管理资金包括业主缴交的管理费、停车场收取的停车费、公共物业租金、其它利用本花园公共资源收取的收入（包括管理处特约服务收入和使用公共水电的收入）等。要求按规定标准及预算做好本花园物业管理资金的收缴工作，收缴率应达到97%。超额收缴部分的50%奖励给物业公司，未达收缴率的数额需从议定的佣金中扣回补足。
2、为本花园业主共有的本体维修基金和公共设备维修基金提供优质财务管理服务。本花园公共设备维修基金由物业管理资金节余提取形成。要求按季度将收取的全部本体维修基金和提取的公共设备维修基金转入甲方专用帐号进行共同监督管理。本体维修基金的收缴率应达
到97%，超收奖励超收部分的50%，少收由乙方补足。公共设备维修基金的提取数额由每年的预算协议确定。
3、乙方管理处须配备合格的收款员（出纳员），及兼职会计员。要求按规定为甲方代理做好各种资金的收支账及其明细、固定资产台账、现金收支账、银行收支帐等会计业务，账目规范、清楚。要求按季度向甲方送交各种明细报表和银行对帐单，按季度向公众公布物业管理资金和维修基金的收支报表。
4、按规定的审批程序代理和监督各种物业服务费用的收取和支付业务。
5、按规定办理业主公共物业经营收入税费的代扣代缴业务。 第四条 公共设施的管理服务
1、 严格执行规范合理的养护维修制度，定期巡视，按时养护，及时维修，记录完整，档案齐备，节省开支。
2、 保证供、配电和发电系统的安全正常运行，每年因本花园设备事故造成的停电，不能多于一次。公共照明系统完好无缺，按时开关，节省公共用电。
3、 保证供水系统运行正常，设备完好、无渗漏。按时清洗地面水池及天面水箱，保证生活水质符合规定的卫生标准。除清洗等外部原因外，不发生停水事故。
4、 代表甲方与选聘的电梯专业维修公司签定专项服务合同，并监督其实施。要求达到24小时安全、平稳运行。
5、保证消防监控系统运行正常、有效，消防设施完好无缺。能及时
发现和排除消防隐患。
6、保证排水、排污管道、沟渠的通畅，无堵塞、外溢现象。 7、监督和协助有关公共服务公司按规定管理好本花园内电话、网络、电视、煤气等公共服务设施的完好有序，不得影响花园的整洁和居民的生活。
8、整理和保管好本花园的物业档案资料，建立资料档案室，要求齐备、完整。包括各种设备的使用维护说明书和记录、小区建筑规划图、小区建设竣工图、小区管网竣工图、小区线路走向图、大修或改造施工合同及图纸资料、房屋及其权属清册等等。 第五条 公共房屋（场所）的管理服务
1、负责统一管理公共房屋和公共场所的使用、养护和维修。 2、公共房屋中作为管理用房的不得私自出租或挪作他用。 3、按双方约定，负责对业主共有的商业用房进行经营管理。公共物业的经营收入按规定用于补充公共设备维修基金和当年物业管理服务资金，要求收缴率达97%以上。
4、实施对物业外墙和公共内墙保养整修。负责日常的补漏整洁管理（含招牌、广告管理）。
5、实施对地下室、架空层等公共部位、公共场所的定时巡视管理，要求保持整洁、干燥，管网完好，无严重锈蚀、渗漏。 6、实施对围墙的管理和维护，要求无缺损、美观大方。
7、 负责指导和监督物业使用人的各种装修施工严格按规定进行，保证物业的整体安全寿命，和他人的利益不受损害。制止房屋公共部位
及住宅内的违规搭建。
8、 统一管理房屋天面的完好和整洁，制止非法搭建、私用。 第六条 公共安全和公共秩序的管理服务 1、严格执行小区的公共秩序管理规定。
2、小区实行封闭式管理服务，负责盘查和拒绝无关外来人员入内、穿越。
3、实行24小时值班、巡逻和监控。监控录像至少保留1个月备查。 4、在租赁管理站配合下做好小区内出租屋的管理，要求对出租屋业主、承租人的资料登记齐备。小区内不发生因管理失职产生的偷、盗和其它治安和刑事案件。
5、及时防止、制止高空掉物、抛物。及时劝止在小区内的叫骂打斗纠纷，必要时负责报警处理，及时防止危害社会公共秩序的事故发生。 6、管理服务人员文明礼貌，和蔼亲切，坚持原则，敢于负责。 7、及时制止大声喧哗和其它噪音（车鸣、狗吠、猫叫、工程噪音等），严格管制休息时段发生噪音，营造宁静的居住环境。 第七条 业主共有停车位的管理服务
1、根据实际停车容量，制定停车季卡发放办法，严格控制停车总量。 2、控制外来车辆进入，对临时进入的车辆应限时停放，计时收费，并不得在小区内过夜。
3、停车费收入全部用作补充当年物业管理资金（要求完成预算指标）。 4、停车有序，道路通畅，不出现堵塞人行道、消防道的现象。 5、使用和维护保养好车场道闸，保管好进出车辆记录资料。
6、严防发生车辆被盗事故。如有因乙方工作失职造成的车辆被盗和损坏，由乙方承担应负的责任（不得动用业主共有物业管理资金进行赔偿）。
第八条 公共清洁卫生和园艺绿化的管理服务
1、代表甲方与选聘的专业公司签定专项服务合同，并监督其实施。 2、保持小区公共场所的整洁，路面无垃圾，墙面、窗户无严重灰尘、污垢。
3、按时清运垃圾。及时排除积水，消除蚊蝇滋生地。
4、采取有效措施定期进行害虫的消杀，有效控制小区的蚊、蝇、鼠、蟑等密度，达到优良。
5、严格控制小区的环境污染。禁止经营餐饮等污染商业活动。 6、做好小区花草树木的日常养护，要求长势良好，不枯不死，整齐美观。
7、保护好小区绿化面积，不得、不准随意破坏或减少绿化面积。 8、严格按深圳市有关规定加强对小区内宠物的管理。 第九条 其它特约收费项目的管理服务
1、利用管理处人力资源开展居民专有物业的特约有偿维修服务，要求利民、便民、及时。有偿收入属全体业主共有，用于补充物业管理服务开支。
2、积极开展孤老、重病、残疾居民的特殊服务。建立特需居民的信息资料。
第十条 负责组织开展小区文化体育活动
1、负责管理本花园各种文体活动室、活动场所及其有关设施。经业主委员会同意，可以指导和聘请专人（承包）管理文体活动室。 2、策划和组织文化体育活动，满足居民参与小区活动的需求，提高小区活动的品位。
3、办好文宣报栏，普及政策法规，传播科学知识，通报社区动态。 4、做好节日装饰，烘托节日气氛。
第十一条 其它由法律法规和行政政策所规定的应由物业管理公司承担的管理服务事项。
第十二条 本合同有效期二年，自2OO9年10月1日起至2010年10月1日止。
第十三条 本合同到期后，双方合同关系即为终止。甲乙双方应提前60天书面通知对方是否有续签合同的意愿，以便双方进行新合同选聘、谈判或者移交撤离的规定程序。 第四章 物业管理费交纳标准
第十四条 根据政府指导收费标准，经甲乙双方协商同意，本花园物业业主或使用人应缴纳的物业管理费标准为：
1、高层住宅物业（含电梯间）每月每平方米建筑面积/元。 2、多层住宅物业（含电梯间）每月每平方米建筑面积/元。 3、多层住宅物业每月每平方米建筑面积/元。
4、首层商业物业（及其它用于商业用途的物业）每月每平方米建筑面积/元。
5、物业管理服务费的收取采取银行划款的方式，在当月15-30日划
一次款，未被划到款者，可于下月13日前到管理处交纳现金。 6、逾期仍未交款者，将按有关规定收取滞纳金，同时按有关规定采取催缴措施。
第十五条 本花园物业业主或使用人应缴纳的本体维修基金标准 1、高层住宅、多层住宅及其它商业物业均为每月每平方米/元。 2、本体维修基金应与物业管理费同时用同样的方式交纳，但分别入帐管理。
第十六条 本花园业主使用机动车停车位的收费标准 1、露天非固定停车位每月/元（小车）。 2、露天固定停车位每月/元。 3、有棚固定停车位每月/元。
4、停车位使用费采用按季购买季卡方式实行。
第十七条 如政府主管部门对以上物管收费指导标准有所调整，甲乙双方可以通过协商签定补充协议修订以上标准。补充协议与本合同具同等效力。
第五章 物业管理服务酬金
第十八条 乙方为完成本花园物业管理服务的合同委托任务，应向本花园派驻不少于/人的物业管理处团队，其人员构成如下： 1、管理处经理/人，经理助理（工程主管）/人，经理助理（保安主管）/人，行政文员/人。
2、客户助理员/人（含收款员一人）。 3、维修技工/人。
4、保安员三/人。
第十九条 为完成本花园物业管理服务的合同委托任务，甲方应向乙方支付每年约为/万元的物业管理服务酬金和直接向管理处经理支付限额为/万元的年终奖金。除此酬金外，其余代收、代管的物业管理资金属于全体业主共有，必须在甲方监督下用于本花园公共物业的养护、维修、改造和日常运行方面对第三方的其他专项服务支出，节余归甲方所有，不足由甲方从维修基金提取弥补。 第二十条 物业管理服务酬金包括如下内容：
1、管理处全体人员的直接人工费用（工资、奖金、津贴、加班费等）每年为/万元。
2、管理处全体人员的间接人工费用（福利费、社保费、工会费、教育费等）每年为/万元。
3、 物业公司应收的佣金约/万（按实际代收物业管理资金总额的10%计提）。
4、 物业公司经营收入应缴纳的营业税金约/万元（按管理服务酬金前三项的5.2%计算）。
第二十一条 甲乙双方同意，本合同期间管理处的人工费用每年的增长不大于4%，根据当年市场情况和服务质量以年度预算协议书方式确认。
第六章 双方的权利义务
第二十二条 双方必须遵守法律法规规定的各项权利和义务。 本合同列举但不限于的权利和义务声明如下：
第二十三条 甲方的权利
1、对乙方的物业管理服务质量实施监督，并就物业管理服务的有关问题向乙方提出意见或整改建议。
2、每年对乙方的管理服务工作进行一次全面考核评定。如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经业主大会表决通过，甲方有权提前终止合同。
3、审议批准乙方提交的年度管理服务工作计划、年度经费收支预算计划和年度决算报告。
4、监督管理业主共有物业管理资金和维修基金。按审批权限规定审核其它专项物业服务支出的申请报告。
5、审核委托乙方选聘的其它专项服务公司及专项服务合同。 6、对乙方不称职的派驻人员可以建议和要求更换。 第二十四条 甲方的义务
1、尊重、配合和支持乙方履行合同的专业管理服务工作。 2、支持和协助乙方按合同规定向全体物业业主和使用人收取物业管理费和本体维修基金。
3、按合同规定向乙方按时足额划拨物业管理服务酬金。 4、及时答复和审批乙方提出的工作计划和用款申请。
5、无偿提供管理用房作为办公、维修间和管理处单身员工宿舍。 6、支持和协助乙方对违反物业管理法律法规及业主公约的行为进行管理，包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失，对无故不缴交费用或不改正违章行为的责任人进行催缴催改或法律诉讼。
第二十五条 乙方的权利
1、依法开展自主经营管理，使用公司统一品牌形象、标识和服装。 2、自主实行统一的人事、财务、品质、培训、奖罚等制度管理，甲方不予干涉。
3、按合同规定及时足额获取物业管理服务酬金。
4、对违反法律法规和有损公共利益的行为进行制止和要求整改、赔偿，甲方应予支持。 第二十六条 乙方的义务
1、遵守桃源居业主大会和业主委员会的决议和决定。 2、接受业主和业主委员会的投诉和监督，不断改进服务工作。 3、根据法律法规和合同委托，承担全部公共物业、场所、设施设备的定期、制度化保养和维修职责。
4、根据法律法规和合同委托，承担本花园公共安全、公共秩序的管理服务职责。
5、根据本合同规定，管理本花园业主共有资金、设备、物料，承担其免受损害、浪费的义务。
6、 乙方不承担对业主和物业使用人的人身安全和财产保管的义务和责任，但应承担因乙方失职造成损害的责任。
7、乙方受甲方委托管理车位停放有偿服务，但不承担车辆保管责任。法律法规规定的除外。 第七章 法律责任
第二十七条 本合同对甲乙双方及甲方所代表的每一位业主和物业
使用人具有同等的法律约束力和履行合同的法定义务。物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。对于缺失业主的物业，其实际使用人应当承担本合同的全部义务。
第二十八条 在本合同履行期间，因不可抗力因素致使本合同无法履行的，可免除对方的履约责任，具体善后事宜由双方协商处理；协商不成的，按照有关法律规定处理。
第二十九条 在本合同的履行过程中；如发生争议，双方应友好协商解决。协商不成时，提请物业管理主管部门调解，或提请深圳市仲裁委员会裁决或向人民法院提起诉讼。
第三十条 本合同未尽事宜，双方可签订书面补充协议。补充协议是本合同的有效组成部分，具同等法律效力。
第三十一条 本合同正文壹式柒份，甲乙双方各执叁份，区物业管理行政主管部门备案壹份，均具同等法律效力。
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