目录
前言 .................................................... 2 第一部分 青岛概况介绍 .................................... 5 1．青岛的自然环境 ....................................... 5 2．青岛行政区域划分 ..................................... 7 第二部分 青岛投资环境分析 ............................... 9 1．青岛经济发展状况 ..................................... 9 2．居民生活、消费水平 ................................... 14 3.人口规模 ............................................. 18 4．城市规划和重大市政建设 ............................... 19 5．青岛投资环境评价 .................................... 21 第三部分 城市房地产发展状况调查要素 .................... 24 1.城市土地供应及开发状况 ................................ 24 2.城市商品供给状况及趋势 ................................ 25 3.城市商品房需求状况及趋势 .............................. 26 4.城市房商品房（住宅）价格走势 .......................... 27 5.城市商品房空置状况及变化趋势 .......................... 29 6.房地产二级市场（存量产权房）发展状况及趋势 ............ 29 7. 房地产增加值及投资的变化 ............................. 31
资料整理时间：2008.1
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前言
青岛的官方网站建设比较完善，所以得到的数据较全面。分析来看，对青岛的房地产投资环境主要有以下分析：
一、发展的有利方面
1、2008年奥运会帆船项目在青岛举行，奥运主题使房地产市场继续升温。青岛作为２００８年北京奥运会的伙伴城市，奥运仍是青岛城市建设的主题。城市基础设施的建设和城市环境的改善和提升，将更加吸引外地人来我市定居。因此，外来人口来青购房置业仍将呈上升的趋势，从而会带动房地产价格的上升。
2、，从发达国家的发展来看，房地产终会成为支柱产业，因此，可以认为我国房地产行业也会成为青岛的支柱产业，房地产增值占GDP的比重需达到5％以上。而青岛的房地产增加值占GDP的比重不超4％，；比较上海，这一比例已达到7％左右。说明，青岛的房地产市场发展潜力巨大。
3、2002年，青岛人均住宅使用面积排在了山东省17地市的最后一名。随着居民生活水平的不断提高，对住房的需求会越来越高。如果按照我国“十五”计划提出的人均建筑面积２５平方米的住宅发展目标，人均需求4.6平方米，按市内四区总人口154.97万人计算，青岛未来３年需求商品住宅面积为712.86万平方米。旺盛的住房需求，会推动房屋价格继续上扬。
4、当前青岛的二手交易市场的发展非常落后，一定程度上抑止
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了商品房价格和需求的上涨。青岛市有关部门正在探讨发展二手房市场的对策。可以预见，青岛二手房市场走向成熟是一种必然，因此青岛的房地产市场会有进一步的发展。
二、发展的不利方面
1、房价收入比过高。据测算，2003年青岛80平方米的套房价格与城市居民户均收入比已高达12.6倍，远远高于国际上认可的3倍至6倍的标准，大大超过了居民的承受能力，从而造成中、低收入家庭购房负担加重，居民生活水平相对下降。可以预见，当少数高收入阶层的需求逐渐满足之后，房地产市场很可能会出现消费断层。
2、经济发展水平不高。城市人均ＧＤＰ青岛市28577元，仅列第四位，只及第一位东营市55280元的一半多，比第二位威海市的35031元少6454元。居民人均可支配收入，2002年青岛市为8721元，在全省仅列第五位，排在济南、威海、东营、烟台之后，与青岛的经济水平极不相称。
3、产业结构不合理，将制约经济的发展速度。第三产业比重过低，保持在40％左右，而天津近几年第三产业的比重一直保持在46％左右，上海在50％左右。
4、金融保险业的负增长，造成融资环境的恶化，会制约经济快速的发展。近几年青岛的金融保险业增加值一直在40－50亿之间，且增长速度相当缓慢，在2003年和2002年出现了负增长，速度分别是-4.1％、-16.9％，这反应了在青岛投资，融资方面可能会带来
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一定的难度。
5、民营经济发展滞后。2002年，青岛民营经济实现增加值399.2亿元，占GDP的比重为26.3%，低于全省29%的平均水平；而浙江、广东、江苏等地民营经济的比重均在50％以上，温州甚至达到90%；即使地处我国改革开放前沿、经济外向度非常高的深圳市，民营经济的比重也达到了40%。民营经济发展滞后，城市经济发展的后劲就会乏力，解决社会就业问题就会面临巨大困难，实现全市经济的跨越式发展就可能落空。
6、城市基础设施的投资力度需加大。从评价指标看，2002年城市基础设施，青岛市列山东省的第四位，特别是人均道路面积和集中供热普及率两项指标都仅列山东省全省17地市的倒数第三名。
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第一部分 青岛概况介绍
1．青岛的自然环境
1．1地理位置
青岛市地处山东半岛南部，位于东经119º30′～121º 00′、北纬35º35′～37º09′，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。
1．2气候特征
青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候。市区由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故
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又具有显著的海洋性气候特点。空气湿润，雨量充沛，温度适中，四季分明。春季气温回升缓慢，较内陆迟1个月；夏季湿热多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少，蒸发强；冬季风大温低，持续时间较长。
据1898年以来百余年气象资料查考，市区年平均气温12.7℃，极端高气温38.9℃（2002年7月15日），极端低气温－16.9℃（1931年1月10日）。全年8月份最热，平均气温25.3℃；1月份最冷，平均气温－0.5℃。日最高气温高于30℃的日数，年平均为11.4天；日最低气温低于－5℃的日数，年平均为22天。降水量年平均为662.1毫米，春、夏、秋、冬四季雨量分别占全年降水量的17％、57％、21％、5％。年降水量最多为1272.7毫米（1911年），最少仅308.2毫米（1981年），降水的年变率为62％。年平均降雪日数只有10天。年平均气压为1008.6毫巴。年平均风速为5.2米/秒，以南东风为主导风向。年平均相对湿度为73％，7月份最高，为89％；12月份最低，为68％。青岛海雾多、频，年平均浓雾51.3天、轻雾108.2天。
1．3地势特征
青岛为海滨丘陵城市，地势东高西低，南北两侧隆起，中间低凹，其中山地约占全市总面积的15.5％、丘陵占25.1％、平原占37.7％、洼地占21.7％。全市海岸分为岬湾相间的山基岩岸、山地港湾泥质粉砂岸及基岩砂砾质海岸等3种基本类型。浅海海底则有
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水下浅滩、现代水下三角洲及海冲蚀平原等。
全市海岸线（含所属海岛岸线）总长为862.64公里，其中大陆岸线730.64公里，占山东省岸线的1/4强。青岛市现有海岛69个。其中，小青岛、小麦岛、团岛、团岛鼻、黄岛和吉岛是人工陆连岛，只有63个岛四面环海。69个海岛总面积为21.2平方公里，岸线总长132公里。这些海岛绝大多数距离大陆不超过20公里，最远的千里岩岛，距陆约64公里。在这69个海岛中，只有10个海岛有固定居民。
2．青岛行政区域划分
全市总面积为10654平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。
区级建制为：市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区。2003年底，辖上述七区和即墨、胶州、胶南、平度、莱西等五市（县级）。
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第二部分 青岛投资环境分析
1．青岛经济发展状况
1．1经济总量的发展
年份 GDP总量（亿元） 增幅（％） 人均GDP（元） 增幅（％） 地方财政收入（亿元） 增幅（％） 2000 1150.07 15.8 15410 15.1 80.01 17.6 2001 1316.08 14.4 17581 14.1 98.71 23.4 2002 1518.17 15.4 20160 14.7 110.89 12.3 2003 1780.42 15.9 23197 15.1 121.10 9.2 ——来自:青岛统计网站
人均GDP变化250002000015000100005000020002001人均GDP（元）2002增幅（％）200315.21514.814.614.414.21413.813.613.4
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GDP与人均GDP变化比较16.51615.51514.51413.51320002001GDP增幅（％）2002人均GDP增幅（％）200315.815.114.414.115.915.414.715.1
近几年，青岛GDP和人均GDP都有快速的增长。与天津相比，虽然全市GDP总量较天津低，人均GDP也低于天津（2003年低2677元，2002年低1980元），但其增长速度超过天津2个百分点左右，增势迅猛。
另一方面，从GDP增长和人均GDP增长地比较图中，前者高出后者0.7个百分点，结合人口青岛人口增长（2002年0.726％、2003年0.703％）可以看得出：青岛GDp的增加主要是本市人民创造的，到青岛创业或者打工的外来人口较少。
同时，从有政府部门的目标来看，到2008年，青岛市人均GDP将从2003年的2829美元提高到6000美元，各项主要指标将接近目前国际中等收入国家的偏上水平。
横向比较， 2002年青岛人均GDP，在全省仅列第五位，排在济南、威海、东营、烟台之后，与青岛的经济水平极不相称。
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1．2产业的分布
年份 第一产业 第二产业 第三产业 2000 12.2 48.7 39.1 2001 10.9 49.3 39.8 2002 9.6 50.4 40.0 2003 8.3 52.6 39.1 ——来自:青岛统计网站
三大产业占GDP比重55504540353025201510548.739.149.339.850.44052.639.112.2200010.92001第一产业9.62002第二产业第三产业8.32003
青岛产业的发展趋势基本上是第一产业比重下降，第二、第三产业增长势头齐头并进。通过分析其结构，可以发现，青岛的产业结构并不合理，第三产业比重过低，保持在40％左右，而天津近几年第三产业的比重一直保持在46％左右，上海在50％左右。从第三产业的比重比较，我们可以看出，青岛的发展比天津还有一定的差距。
从行业来，外经贸事业和港口业在全市国民经济中的地位不断加强，成为青岛经济开放以来一个新的经济增长点。从2002年的数据来看，青岛市的外贸进出口总额已达到140.96亿美元， 港口吞
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吐量达到12251.6万吨，成为我国沿海第二大外贸口岸;集装箱吞吐量达到341万标准箱, 跨入世界集装箱大港15强，为沿海港口第三位。
仔细研究青岛的行业发展，需引起高度重视的是其金融保险业。近几年青岛的金融保险业增加值一直在40－50亿之间，且增长速度相当缓慢，在2003年和2002年出现了负增长，速度分别是-4.1％、-16.9％，这反应了在青岛投资，融资方面可能会带来一定的难度。
1．3青岛所处经济圈状况
全国六个初具雏形的大城市经济带中，青岛位于实力第二的京津唐冀鲁大城市经济带。这个以北京为中心，包括天津、唐山，并与石家庄、济南、青岛三大城市经济圈所组成的京津唐冀鲁大城市经济带，已成为环渤海国际经济圈的重要组成部分。
1．4民营经济的发展
年份 民营经济增加值（亿元） 增长率（％） 民营经济占GDP的比重（％） 2001 346.1 26.3 2002 418.74 19.7 27.6 2003 572 36.6 32.1 ——来自:青岛统计网站
纵向比，青岛民营经济发展虽然取得了一定成绩，发展一直高于GDP的增长速度，特别是2003年是GDP增长速度的2倍多；但横向比较，特别是与南方经济发达的地区相比，无论是发展速度、经
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济总量，还是企业规模、科技含量、外向度，还是在国民经济中的地位、作用以及发展环境等方面，都存在比较大的差距。2002年，青岛民营经济实现增加值399.2亿元，占GDP的比重为26.3%，低于全省29%的平均水平；而浙江、广东、江苏等地民营经济的比重均在50％以上，温州甚至达到90%；即使地处我国改革开放前沿、经济外向度非常高的深圳市，民营经济的比重也达到了40%。民营经济总量偏小，强势民营企业过少，是造成我们经济发展落后于南方先进地区特别是长三角、珠三角地区的重要原因。一定程度上讲，民营经济发展滞后，城市经济发展的后劲就会乏力，解决社会就业问题就会面临巨大困难，实现全市经济的跨越式发展就可能落空。
从行业来看，动密集型产业发展迅猛，形成一批规模大，知名度高的私营企业群体，缺少高新技术产业，科技型企业占私营企业的4%，高新技术企业仅占0.3%。青岛作为国际化城市，高新科技型企业、外向型企业相对于上海、深圳等开放化城市来说仍然偏少。
民营经济发展的目标：以2000年为基数，青岛民营经济实现增加值年增长速度不低于25％，到2006年达到800亿元左右，总量翻两番，占全市GDP的比重达到40％左右；到2012年达到3000亿元左右，总量再翻两翻，占全市GDP的达到70%左右。
从投资来看，2003年，青岛全社会固定资产投资增长54.6%。民营经济投资的增长速度明显提高，高出全部投资增幅11.1个百分点，达65.7%。
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2．居民生活、消费水平
2．1青岛居民收入变化
年份 全市城镇居民人均可支配收入 增幅（％） 全市在岗职工平均工资 增幅（％） 全市农民人均纯收入 增幅(％) 2000 8016 10.1 10 072 19.8 3637 6.5 2001 8731 8.9 11 426 13.4 3901 7.3 2002 8721 13.5 12 839 12.4 4195 7.5 2003 10075 15.5 14162 10.3 4530 8.0 ——来自:青岛各年统计年鉴
工资变化图1500014000130001200011000100009000800070006000500014162128391142610072801610.187318.9872113.5100751715.51513119752000全市城镇居民人均可支配收入200120022003人均可支配收入增幅（％）全市在岗职工平均工资
近几年，青岛在职职工的平均工资增长速度呈现下降的趋势，而人均可支配收入增速加快，从2002年开始，前者低于后者。横向来比，与济南的人均可支配收入相当；从增幅来看，从2003年开始，青岛的明显高于济南的，在这之前济南的高于青岛。
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根据全国抽样调查资料显示，2003年全国三十六个大中城市人均可支配收入为10445.95元，与其相比青岛低3.5%，差距比去年缩小了3.9个百分点，与上海市相比低32.2%。根据全省抽样调查资料显示，2003年全省城镇人均可支配收入为8399.91元，青岛比全省平均水平高19.9%，列第四位，比2002年提高了一个位次。
同时，青岛高、低收入户收入水平均有提高，收入差距有所缩小。从2001年青岛采取了提高离退休人员的退休金标准、困难居民最低生活保障线和最低工资标准等一系列提高中低收入居民收入水平的政策和措施，从而使得青岛居民高、低收入户差距缩小。从2004年前三个季度的统计数据来看，人均转移性收入2301.11元，同比增长13.6%。其中，养老金或离退休金收入1801.06元，增长23.8%。两项拉动可支配收入增长5.4%，是2004居民收入增长的主要因素。另，2004年六月末我市全社会单位就业人员达到190.6万人，比上年同期净增就业人员17.2万人，增长7.4%说明。这些数据均可以看出，贫富差距继续缩小。
2．2城乡居民储蓄存款余额的变化
城乡居民储蓄余额（万元） 增幅(％) 城乡居民人均储蓄余额（元） 增幅(％) 535.32 7.5 7 575 7.0 618.74 15.6 8709 15.0 744.94 20.4 10409 19.5 908.47 22.0 12605 21.1 ——来自:青岛统计网站
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城乡居民人均可支配收入与人均储蓄余额增变化比较2321191715131197519.51510.1720002001200221.115.513.58.92003人均可支配收入增幅（％）城乡居民人均储蓄余额增幅(％)
人均储蓄存款余额，增速一直保持者上涨的趋势，2001年开始增长速度超过人均GDP的增长速度。从2001年开始，居民人均储蓄余额的增幅开始低于人均可支配收入的增幅，说明2001年，出现边际消费倾向递减，居民生活开始好转。 2.3居民恩格尔系数
年份 食品支出 人均消费支出 城镇恩格尔系数 全国 2000 2 835 6 677 42.5% 39．2% 2001 2 867 6 849 41.9％ 37．9% 2002 2 974 7 344 40.5％ 37．7% 2003 3163 8056 39.3％ 37.1％ ——来自:青岛统计网站
根据恩格尔系数的标准规定，５９％以上为绝对贫困，５０％－５９％为勉强度日，４０％－５０％为小康水平，３０％－４０％为富裕，３０％以下为最富裕。青岛的城镇恩格尔系数高于全国城镇恩格尔系数，说明青岛居民生活低于于全国水平，处于富裕阶段。
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２００３年，北京城镇恩格尔系数下降到３１．７％，济南还30.57％，比青岛低的多，这其中一个很重要的原因就是：青岛的物价较高。
2003年，全国三十六个大中城市人均消费支出为8255.18元，青岛则比平均水平低2.4%。
2.4城市居民人均居住面积变化趋势（中心城区）
年份 人均建筑面积 人均使用面积 2000 20.76 14.5 2001 23.8 １５.３ 2002 25.05 17.5 2003 19.4 ——来自:青岛统计网站 2002年，青岛人均住宅使用面积排在了全省17地市的最后一名。随着居民生活水平的不断提高，对住房的需求会越来越高。据一份资料对不同收入国家居住水平的分析，低收入国家人均住房建筑面积8平方米（居住面积减半）；中低收入国家人均住房建筑面积17.6平方米；中等收入国家人均住房建筑面积20.1平方米；中高收入国家人均住房建筑面积29.3平方米，高收入国家人均住房建筑面积46.6平方米。200１年底我市市区人均建筑面积为20.4平方米,比２０００年增加4.92％，正好处在中等收入国家人均住房水平上。如果按照我国“十五”计划提出的人均建筑面积２５平方米的住宅发展目标，人均需求4.6平方米，按市内四区总人口154.97万人计算，青岛未来３年需求商品住宅面积为712.86万平方米。旺盛的住房需求，会推动房屋价格继续上扬。
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3.人口规模
年份 全市总人口 非农业人口 总人口增长率（‰） 人口自然增长率（‰） 全市城市化率（） 中心城区人口 中心城区人口增长率（％） 中心城区总户数（万户） 非农业人口 中心城区城市化率 2000 7 06.65 2 31.0 7 5.23 3.36 41.3 2 34.60 1.15 80.46 1 67.43 2001 7 10.4 9 2 37.3 9 5.43 2.97 42.5 2 37.6 0 1.28 81.41 1 70.4 2 78.6 2002 7 15.6 5 2 45.3 7 7.26 3.92 43.8 2 41.74 1.74 82.85 1 75.33 79.9 2003 720.68 253.32 7.03 0.41 45.8 246.77 2.08 84.15 180.79 82.4 ——来自:青岛统计网站
人口变动情况800700600500400300200100010.502.521.52000全市总人口2001中心城区人口20022003中心城区人口增长率（％）
2003从年的数据来看，青岛的人口规模是济南的1.24，但非农业人口却与济南相当，从中心城区人口来看，青岛仅是济南的74％。说明青岛城市化的发展不及济南。
青岛总人口增长率一直高于自然人口增长率，且之间的差值逐
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渐拉大，2003年的数据来看前者是后者的17倍。说明，近几年，青岛外来人口大量涌入，外界比较看好青岛的发展。同时大量的外来人口的涌入，也为房地产的需求提供了很大的支撑。
口自然增长率控制在6‰以内，到2000年社会常住人口控制在720万人以内，城市化水平达到50％，到2010年社会常住人口抑制在750万人以内，城市化水平达到6%。
4．城市规划和重大市政建设
为达到合理利用和保护有限的土地资源，促进国民经济持续、稳定、协调发展的规划目标。根据自然与社会经济条件的差异性，青岛将全市分成：环胶州湾城郊港口工商金融发展区；胶州湾两翼沿海渔业林业旅游发展区(分两个亚区)；中部平原粮油发展区；山区丘陵林果矿产发展区(分三个亚区)。
环胶州湾城郊港口工商金融发展区(Ⅰ) 区域范围：该区环抱胶州湾，含胶南、胶州、城阳和崂山的十一处乡镇及青岛市内四区和黄岛区。土地总面积117121.1公顷，占全市总面积的10.6%。
胶州湾两翼沿海渔业林业旅游发展区(Ⅱ)区域范围：该区北自即墨市金口湾、南至胶南市黄家塘湾，被胶州湾分为两个亚区。Ⅱ一1亚区含崂山区、即墨市8处乡镇，土地面积78031.3公顷，占全市土地总面积的7.O％；Ⅱ—2亚区含胶南市8处乡镇和3个办事处，土地总面积72975.2公顷，占全市土地总面积的6.6%。
中部平原粮油发展区(Ⅲ)区域范围：该区位于青岛市中部，含
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平度、莱西、即墨、胶州的58处乡镇和9个办事处，全区土地总面积为475519.1公顷，占全市土地总面积的42.8％。
山区丘陵林果矿产发展区(Ⅳ)区域范围：该区地型以山区、丘陵为主，主要由大泽山、崂山、大、小珠山组成，分为三个亚区。Ⅳ一1亚区含城阳、崂山和即墨市的9个乡镇，土地总面积50522.9公顷，占全市土地总面积的4.6％；Ⅳ一2亚区以大泽山为中心，含平度东北部和莱西西北部的18个乡镇，全区土地总面积165919.6公顷，占全市土地总面积的14.9%；Ⅳ一3亚区以大、小珠山为中心，含胶南市和胶州市20个乡镇，土地总面积150178.8公顷，占全市土地总面积的13.5%。
日照市与青岛市就进一步密切两市公路行业交流合作关系签订协议，作为山东省半岛城市群的两大成员，青岛、日照将携手打造“1小时经济圈”，营造“同城效应”。目前这一规划正在加紧实施当中。
根据交通部和省交通厅规划的“国道主干线”，“三纵、三横、一环路”为主骨架，结合青岛市实际情况确定1997—2010年重点工程项目有：同三线(同江—三亚)高速公路青岛段200公里，青银(青岛—银川)高速公路一期40公里，双埠—流亭立交桥高速公路7.2公里，青岛—威海高速公路26公里。建设青岛前湾港三期工程，总投资2.65亿美元，年通过能力80万TEV。主要利用荒滩和填海地。其他交通重点建设项目有蓝烟与青黄铁路复线、流亭国际机场等。重点交通工程项目共需占地4627.4公顷，其中耕地2246.0公顷。
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2004年8月4日，国家发展和改革委员会以发改能源[2004]1566号文件，批复青岛发电厂二期扩建2X300MW热电联产项目,标志着该厂两台大型热电联产机组工程正式立项，取得了实质性进展。将大大加强对青岛电网的电源支撑，提高电网供电可靠性，缓解岛城一定时期的用电增长。为青岛市迎接\"2008年绿色奥运\"创造良好的条件，将对改善岛城的投资环境和大气环境，促进青岛市的经济发展，有着十分重要的意义。
5．青岛投资环境评价
2002年，青岛市企业调查队对青岛115家外商投资企业进行了一次企业经营环境问卷调查，出来《外商投资企业对我市经营环境的评价——青岛市2002年外商投资企业经营环境调查报告》一书，从中可以看出外商企业对青岛投资环境的评价。
近几年，随着我市对城市基础设施建设力度的加大，我市经济发展的硬环境已有较大改善。在本次被调查的109家企业中，对企业经营硬环境的总体评价持满意和比较满意态度的企业占82.25%，比去年增加7.68个百分点；持一般态度的企业占15.89%，比去年减少6.92个百分点；不太满意和不满意的企业占1.86%，比去年减少0.77个百分点。其中，分项目看，不太满意和不满意的主要集中在对水电供应、邮电通讯等方面，其中，对水电供应不满意和不太满意的企业占4.58%，比去年减少4.99个百分点。对海上运输、公路运输、航空运输不满意为零，是本次调查所呈现的新特点。
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表1：外商企业对经营“硬环境”的评价 （ %）
总 体 评 价 1、水电供应 2、邮电通讯 3、海上运输 4、公路运输 5、航空运输 满意 29.91 42.21 42.20 32.08 33.33 31.78 比较满意 52.34 35.78 47.71 50.00 46.30 53.27 一般 15.89 17.43 8.26 16.04 20.37 14.02 不太满意 0.94 1.83 0.92 1.88 0 0.93 不满意 0.94 2.75 0.91 0 0 0
表2：外商企业对经营“软环境”的评价（ %）
总 体 评 价 政策法规 投资导向 解决企业纠纷 产业政策 土地价格 政策稳定性与透明度 机关工作作风 税收征管 金融服务 中介服务 人才优势 劳动力市场 配套产品供应 社会治安 城市管理水平 满意 21.11 32.11 27.53 24.07 28.70 22.43 24.07 22.02 26.61 32.12 24.08 20.37 24.78 20.76 24.77 19.27 比较满意 48.62 45.88 45.87 37.96 41.66 37.38 37.04 36.70 38.53 44.95 30.55 39.81 41.28 44.34 43.12 46.79 一般 28.44 16.51 24.77 33.33 27.78 32.71 34.26 32.11 29.36 21.10 40.74 35.19 29.36 31.13 27.52 30.28 不太满意 0.92 4.59 1.83 3.72 0.93 5.61 2.78 6.42 4.59 1.83 2.78 3.70 2.75 2.83 3.67 1.83 不满意 0.91 0.91 0 0.92 0.93 1.87 1.85 2.75 0.91 0 1.85 0.93 1.83 0.94 0.92 1.83 外商对软环境的总体评价低于对硬环境的总体评价水平，但对软环境自身的评价则比去年有了较大的提高。反映了我市在加强软
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环境建设方面取得了新的可喜的成果。2003本次调查对我市软环境的总体评价持满意和比较满意态度的占69.72%，比去年增加10.95个百分点，低于硬环境评价水平12.53个百分点；持一般态度的企业占28.44%，比去年减少了9.28个百分点，高于硬环境评价水平12.55个百分点；持不太满意和不满意态度的企业占1.83%，比去年减少了1.68个百分点，低于硬环境评价水平0.05个百分点。其中，分项目看，对软环境评价持不满意和不太满意态度的主要集中在机关工作作风占9.17%，比去年减少1.45个百分点；土地价格占7.48%，比去年减少 1.78个百分点；政策法规占5.50%，比去年减少 6.01个百分点；税收征管占5.50%，比去年减少 3.43个百分点。
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第三部分 城市房地产发展状况调查要素
1.城市土地供应及开发状况
单位：万平方米
年份 当年土地供应面积 当年完成土地开发 当年未开发土地 剩余未开发土地 2000 2001 2002 2003 截至到2003年底，全市通过招拍挂出让土地共304宗，面积989.7万平方米，平均每年出让土地面积197.9万平方米；在全部出让土地中，市内四区共45宗，占14.8％，面积127万平方米，占12.8％，而近年青岛每年土地开发面积均在400-500万平方米左右，是年均土地出让面积的1倍。
分析来看，青岛房地产外来资金量较小，主要是当地房地产公司和当地企业集团；从2004年4月份拍卖的3宗土地来看，其买售人全市青岛公司，参加竞标的只有几家外地公司（入：济南置业）。顺驰2004年8月份在青岛拿到的土地，并不是在青岛市区，而是在郊县——胶州。
青岛的旧城改造从１９９８年以来，便成为市政府改善居民居住环境和生活环境、进一步保留老市区发展空间、促进城市布局调整的一个重要筹码。在土地供应日趋捉襟见肘的情况下，青岛2004确定，在旧城区土地拍卖的分布上，在市南区沿海一线土地资源继
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续发展高档住宅、高档写字楼，其它３区的开发，侧重点在旧城区的土地拍卖上。
2.城市商品供给状况及趋势
单位：万平方米
年份 房屋施工面积 （市区） 其中：住宅 （市区） 房屋新开工面积 其中：住宅 商品房批准预售面积 其中：住宅 房屋房竣工面积 （市区） 其中：住宅 （市区） 商品房预售面积 其中：住宅 房屋销售面积 其中：住宅 2000 1047.2 （767.0） 773.7 （564.9） 602.9 495.3 136.9 351.6 （233.6） 284.0 （191.7） 165.0 300.7 240.7 2001 1373.5 （918.7） 1067.0 (717.4) 670.1 534.3 156.9 532.2 （330.9） 442.8 （279.1） 175.6 406.4 352.7 2002 1417.0 （936.5） 1 074.7 （704.0） 666.1 533.5 156.2 537.3 （312.2） 396.7 （234.4） 173.5 426.9 366.3 2003 1747.7 1417.0 916.76 800.31 537.8 453.29 210.92 468.6 ——来自:青岛统计网站
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面积变化170015001300110090070050030010020002001房屋施工面积商品房预售面积2002房屋新开工面积房屋销售面积2003房屋房竣工面积
施工面积和新开工面积，在2003年出现大的增长，说明开发商对2004年和2005年青岛房地产的前景看好。预售和销售面积稳步增长，但增幅不大。
3.城市商品房需求状况及趋势
年份 房屋房竣工面积（万平方米） 房屋销售面积（万平方米） 供求比 2000 351.6 300.7 1.17 2001 532.2 406.4 1.31 2002 537.3 426.9 1.26 2003 537.8 468.6 1.15 ——来自:青岛统计网站
供求比1.351.31.251.21.151.11.0520002001200220031.311.261.171.15
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4.城市房商品房（住宅）价格走势
单位：元/平方米
年份 商品房销售均价 住宅 别墅 普通住宅 商业 办公 2000 1830 2001 1974 2002 2144 2050 2003 2350 2286 注：此价格是青岛市（包括郊县）的平均价格
——来自:青岛统计网站
住宅均价变化230022002100200019001800170016001500228611.5197418307.920503.420002001住宅均价12111098765432002增幅2003
据测算，2003年青岛市内四区和崂山区商品住宅平均售价一直维持在4500元/平方米左右，比2002年上浮近1000元/平方米。2004年前三季度，我青岛市区房地产价格继续走高。其中，房屋销售价格比去年同期上涨12.9％，土地交易价格上涨1.7％，房屋租赁价
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格上涨0.6%。与二季度相比，房屋销售价格上涨2.0%，土地交易价格和房屋租赁价格均上涨0.4%
从2004年前三季度青岛各楼盘的开发情况看, 住宅商品房开发大多集中在市南区的宁夏路以北和市北区的东部一带三级地段区域，价格在每平方米5500元至6500元，房价比去年同期上升20%左右，且多为高层住宅，而多层住宅的楼盘开发较少。
虽然，2003年青岛城镇居民人均可支配收入比上年增长15.5%，其增长速度虽略快于房价的增长速度。但据测算，2003年青岛80平方米的套房价格与城市居民户均收入比已高达12.6倍，远远高于国际上认可的3倍至6倍的标准，大大超过了居民的承受能力，从而造成中、低收入家庭购房负担加重，居民生活水平相对下降。可以预见，当少数高收入阶层的需求逐渐满足之后，房地产市场很可能会出现消费断层。
2003年，青岛市区南部及沿海可开发的土地已廖廖无几且建设的房屋档次和配套设施也不断提升，使房价大幅上涨。因此，许多市民开始转向价位较合适的市区中部三、四级地段购房，从而使我市位于中部的市北区、四方区的房屋成为开发热点。
与商品房销售价格相反，青岛租赁价格这两年一直下降，2003年房屋租赁价格则比上年下降0.6%，2002年房屋租赁价格较上年下降5.6%，其中住宅下降2.１%。。
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5.城市商品房空置状况及变化趋势
年份 商品房空置面积（万平方米） 住宅 办公楼 商业用房 其他 2000 126.4 72.8 8.1 34.2 11.3 2001 148.1 92.8 9.7 37.4 8.1 2002 129.4 70.8 5.7 39.3 13.6 2003 96.34 52.77 ——来自:青岛统计网站
空置面积变化16014012010080604020020002001商品房空置面积2002住宅2003148.1126.492.872.870.852.77129.496.34 从2001年开始，青岛的商品房和住宅的空置面积均出现下降趋势，其中住宅空置面积占商品房空置面积的55％左右。
6.房地产二级市场（存量产权房）发展状况及趋势
年份 存量住宅成交面积（万平方米） 存量住宅成交均价（元/M） 22000 10.0（测算） 2001 124.7 2002 108.84 2003 来源：青岛统计网站
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据市房地产交易中心发布数据显示本季度青岛市市内四区房地产交易市场持续旺盛，成交活跃，商品房与二手房总成交10706户，比去年同期增长86.22％；总成交面积95.93万平方米，同比增长97.30％；总成交金额29.31亿元，同比增长141.15％。
由于2004年大批量新楼盘的纷纷上市，在一定程度上影响了二手房市场的供需变化，2004第一季度二手房市场的供求关系已由前两年明显的供不应求而转换为供求平衡状态，并有供过于求的发展趋势。
从目前青岛二手房市场表现来看，呈现三大特点：一是市场潜在需求比较大，潜在需求主要受到潜在需求方的购买能力和经济支撑能力的影响。二是二手房市场本身的空置消化能力和市场吸纳能力较强，对市场潜力的影响也非常大。三是“廉价二手房”已经成为2004年青岛楼市的新亮点。从整个二手房交易情况看，中高价二手房在2004年出现缓慢增长态势，而低价二手房却异军突起，一跃成为成交量和交易均价涨幅排行榜的“龙头”。其中，尤其以廉价二手房的成交量和交易均价涨幅出现了大幅增长。青岛是二线城市，尽管城市和房地产规模不如特大城市，但由于其较强的市场吸纳能力和较低的空置率使得其潜在发展空间较大。
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7. 房地产增加值及投资的变化
7．1房地产增加值变化及比重
年份 房地产增加值（亿元） 增长速率（％） 占GDP的比重（％） 2000 35.33 19.7 3.07 2001 45.98 28.6 3.49 2002 58.63 22.3 3.86 2003 70.83 12.9 3.98 ——来自:青岛各年统计年鉴
房地产增加值的变化302520151050200020012002占GDP的比重（％）2003GDP增长率28.619.715.822.314.43.4915.415.912.93.983.073.86房地产增加值增长速率（％）
从增长速度来看，2002年之前房地产增加值一直保持高于GDP增长的速度增长，在2003房地产增加值增速放缓，低于GDP增长率3个百分点。
从比重来看，青岛房地产增加值占GDP的比重不超4％，从上海来看这一比例达到7％左右。房地产业并不是青岛的支柱产业，而从国外的发展来看，房地产终归成为支柱产业，这说明青岛房地产业发展不够，后期有很大的发展潜力。
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7．2房地产开发投资变化及比重
年份 房地产开发投资 增幅（％） 固定资产投资 增幅（％） 房地产开发投资占固定资产投资的比例(%） 2000 67.5 10.0 242.7 7.1 27.8 2001 92.5 37.0 293.5 20.9 31.5 2002 103.6 12.0 368.4 25.5 28.1 2003 127.8 23.4 547.6 48.6 23.3 ——来自:青岛各年统计年鉴
房地产开发投资和固定资产投资的变化60504030201002000200120022003房地产开发投资增幅(%）固定资产投资增幅（％）房地产开发投资占固定资产投资的比例(%）
从增幅来看，2002、2003两年固定资产投资的增幅高于房地产开发投资的增幅，说明青岛的房地产投资环境正在逐步改善。从房地产开发投资占固定资产投资的比例上来看，此比例正在逐步减少，也能看出这一点。但比例依旧过高，与济南相比，济南这几年这一比例一直保持在24％左右，而青岛最高达到31.5％，说明济南的房地产投资环境优于青岛。
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