农村房地产开发与土地利用

农村房地产开发与土地利用

由于我国开始大力推进城镇化，城镇化的快速发展，城乡对土地的需求不断扩大，农业用地、住宅用地、企业用地、公共设施用地之间的矛盾越来越突出，而土地的供给又缺乏弹性，供给有限，土地供需矛盾突出。同时农村土地的利用还存在土地的产权界定不清，住宅用地布局不合理，人均用地面积过大，土地利用与产业调整关系不强的问题，导致了土地利用率低下。产权制度是经济制度的核心，在坚持农村土地所有权国家所有的前提下，制定适当的产权制度很有必要。

标签：城镇化；土地产权；农村房地产

随着中国经济的快速发展，中国的城镇化的进程也不断加快，取得了巨大的成就，但也存在一些问题。其中，土地是一种稀缺性资源，我国经济高速发展对土地的需求不断增加，而土地的供给又缺乏弹，土地的经济价值不断上升。城市土地的价格大幅上升，起到了集约利用的目的，相对与城市，农村的土地利用情况还存在很多问题。应当从土地在农村经济发展中的功能定位，把土地利用规划和土地市场机制有机结合，明确土地产权，规范农村住宅用地的规划和审批，把土地利用和产业调整结合起来，提高土地的利用率，体现土地的经济价值。

1、农村土地产权和土地利用

经济制度的核心是产权制度。只有在明确产权归属的情况下，经济才能有效运行，资源得到优化配置。对于农村土地，我国法律规定：农村土地归集体所有，农民只有使用权；而《土地管理法》中规定：“农民集体土地使用权只有在征用为国有土地后才能进行出让。”学术界几乎一致认为法律对农民与土地之间的关系没有界定清楚，现行的土地制度下的所有权主体的非人格化的同时，农地产权中还有多项权能没有界定归属，存在权能真空。与之对应的，使用权强度不足和不明晰导致了使用权主体行为空间狭小，这就造成了农民权利受侵犯，农民土地财产权保护难的关键。从而影响了农民对土地投入的积极性，减弱了农民积累财产的动机。现行的土地征地补偿费用偏低，征地费在农民、集体、国家之间分配比例不合理，农民仅能得到征地补偿中的一小部分；在土地使用权的出让、转让过程中，农民的利益受侵犯的情况时有发生，农民理性的选择不出让、转让土地使用权，使农村的土地市场发展十分缓慢。

2、农村房地产开发中的土地使用

随着社会的发展和农民经济实力的增强，对住宅的需求不断增加；但农村房地产在外观设计、结构构造材料方面的要求普遍低于城市住宅的标准。因此，在相对购买力上，农民并不低于城市居民。但是，农村房地产也存在明显的问题，由于农村土地使用权由政府通过行政手段无偿划拨，根本没有引入土地市场价格机制。因此，空间上，农村住宅为松散零乱的独院式和宽而空的平房住宅，院与院、户与户之间距离长短不一，不少村内形成许多难以利用的边角空地；时间上，农民建房缺乏长期的规划，攀比造成的建房的短期性，而且有些农民擅自改变土

地用途，住宅布局设计随意性很大。布局分散，缺乏统一规划，造成宅基地面积侵蚀耕地面积，人均用地面积过大、容积率低、生活设施差、生产与生活缺少功能分区，造成了土地资源严重的浪费。

对此，农村房地产开发使用土地，要有章法，制定严格的管理制度。如农村住宅用地由外延增长为主转向以内涵挖潜为主，制定土地有偿出让的机制，引入市场机制，通过市场制定调节土地价格；规范土地审批制度，合理制定土地总体利用规划，严格控制住宅用地面积，保护耕地；将农村住宅用地规划与土地总体规划相结合，合理确定城镇建设用地指标和农村居民点建设用地指标。通过镇区城镇建设用地布局和通过农村居民点的整理，逐步减低人均用地指标，提高土地利用率，加强基础设施建设，区分公共性基础设施、生产性基础设施和生活性基础设施，做到合理选址、功能分区、兼顾环境质量和社会效益，通过市场运作模式来提高农村土地利用率。

3、土地利用与产业调整

我国农村的乡镇企业布局十分松散，规模效益较差，致使生产性基础设施的沉没成本也很高，与生产相关的各种服务成本很高，不能建立完善的配套设施。工业区别于农业，在于工业具有外部效益，但由于城乡人口不能自由流动，加之土地是以自然村为基础的社区集体占有，使得我国乡镇工业布局高度分散化。目前我国有2 000多万家乡镇企业，其中有80%分散在行政村和自然村，乡镇工业的分散布局，导致生产要素流动受阻，工业基础设施建设重复进行，土地等自然资源被大量占用。影响产业分布因素，包括劳动力因素、市场因素和地域内基础设施因素、对外交通运输条件因素，其中与土地利用有关的基础设施因素，包括工业及非农产业活动需要有能源供应设施、交通设施，信息设施、金融设施、供排水设施、环保设施、生活服务等基础设施和社会服务体系的支持，要求相对集中、连片发展。集聚效应一方面由于集聚地各种配套条件好，企业可以在不至于大幅扩大固定成本的情况下将生产规模扩大，从而降低单位产品生产成本。

4、结论

大力发展农村经济，加快小城镇建设步伐，正确引导新农村建设。农村經济的发展是促进城市化，提高农民生活水平的基础。而农村经济的主体是农业和乡镇集体企业，只有农业和乡镇集体企业发展了，农民的生活才有保障。只顾眼前利益，不顾长远利益地占用集体土地进行房地产开发，对农村经济的长远发展极为不利。目前，我们应该集中力量选择有一定经济条件的镇进行建设，如我市的十个小城镇试点，要总结经验，逐步推广，加快这些城镇的城市化速度，带动广大农村地区的经济发展。同时，要对新农村的建设正确地加以引导，结合各村的实际情况量力而行，防止盲目仿效，拨苗助长的风气。

参考文献：

[1]杨丽.农村房地产发展的思考[J].农民致富之友，2017（13）：161.

[2]王佳佳，赵慧娥.“一带一路”战略背景下我国农村房地产发展存在的问题及对策[J].辽宁经济，2015（08）：16-17.

姓名：陈建文 ，出生年月：1987年6月，性别：男，民族：汉，籍贯：广东省江门市，当前职务：高级经理，当前职称：土地管理助理工程师，学历：本科，研究方向：土地利用与房地产开发。