酒店的投入产出与经营管理——对浙江宾馆改建与经营效益的思考

酒店的投入产出与经营管理——对浙江宾馆改建与经营效益的思考

2005-10-24

来源：华东旅游报

作者：余勇钢

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文章摘要 酒店专业人士在谈及酒店的日常经营管理时，通常会询问酒店基本经营情况的十组指标参数，即：建筑面积、总投资额(包括银行贷款)、预计投资回收期、星级标准、客房数量、总营业额、平均房价、平均出租率、员工人数、经营利润。依笔者之见，酒店经 营的十组指标参数有着较为密切的相互关联。本文依据四星级城市休闲型酒店一一浙江宾馆在基本设施符合“五星”标准的改建工程中，实际资金投入和预测经营效益产出的情况，对上述十组数据进行综合分析与思考，从下面五个方面阐述酒店前期资金投

入与酒店经营期经营管理的相互关系。

一、酒店建设规模与星级酒店面积的关系

酒店的建筑面积与当地市政规划关系密切，在市政规划部门对酒店的规划一旦确定后，酒店的建筑面积将是一个确定的数值。浙江宾馆重新规划建筑面积为33500平方米（不包

括别墅面积)，地下建筑面积6277平方米，新建建筑面积28777平方米(其中地上面积22500平方米)，设计按“五星”基本的标准实施，客房数量为306间／套，以全宾馆的建筑面积来推算，设计的平均每一间／套客房的建筑面积约占130平米。用同样的方式，在对杭州香格里拉饭店、上虞国际大酒店、杭州五洲大酒店等五星级和浙江大酒店、杭州望湖宾馆等四星级的酒店进行实际测算比较后得出：四星级酒店平均每间／套客房所占用的面积约在90平方米至110平方米之间；五星级酒店平均每间／套客房所占用的面积均在120平方米至180平方米之间。

由于酒店所在地区和经营管理模式的差异，酒店的总建设面积与星级标准有着密切的关系。由于酒店星级不同而产生的差异，四、五星酒店与普通星级酒店有明显的不同，而三星以下的普通星级酒店的差异会较小，星级较高。平均每间／套客房所占用的面积就较大，反之，平均每间／套客房所占用的面积就较小。

二、总投资额(不含土地费用)与酒店基础建设各单方造价的关系

酒店投资计算形式有多种，常用的有：“按酒店实际功能项目进行投资计算”。“按酒店每平方米面积进行投资估算” “在酒店正常经营项目设施的配比情况下，按客房数量进行投资估算”等形式(在第二、三种形式计算时另需附加银行贷款利息或财务费用)。

“按酒店实际功能项目进行投资计算”主要内容有：政府规费、勘察、二程监理、各类设计(含：建筑、装修、园艺绿化、环境艺术、弱电设施、强电设施等)、基建设备安装、土建工程、园林工程、装修工程、劳务用工、招标代理、工程审计、工程质检、酒店前期开办费用、财务费用等等。由于酒店业主的经济实力情况和酒店星级要求的不同，从而使投入酒店建设的资金也有所不同，差异较大。

“按酒店每平方米面积进行投资估算”、“在酒店正常经营项目设施的配比情况下按客房数量进行投资估算”的计算方式，是目前大多数酒店业主常用的投资估算方式。在不计财务费用和土地成本费用的情况下，用浙江宾馆多层建筑的实例分析，浙江宾馆新建面积为28898平方米，土建总造价为5545万元(含各种规费、杂费、配套费用)，实际单方造价约在1919元／平方米；客用区域总装修面积约为3万平方米(不包括原有53套客房)，每平方米的平均装修定价为2500元，装修总价约为7500万元。改建的浙江宾馆 新建部分每平方米的基建直接投资费用约为4419元。如果以全新的酒店为例（高层建筑浙江大酒店和上虞国际大酒店)，浙江大酒店每平方米的投资费用达5700余元，上虞国际大酒店每平方米的投资费用达5800余元。由上述数据可以初略得知：五星级酒店每平方米的基建直接投资费用约为4400至5800元：以普通客房(含小走廊和卫生间)面积30平方米为依据计算，每套客房的直接投资额在12—18万元之间。

高层建筑与多层建筑的基建造价会有较大的差异，突出专业性特点的酒店和综合性的酒店在“平均每间／套客房的投资分摊费用”计算上也会有较大的差异。

三、酒店星级标准与基础建设投资的关系

根据《旅游饭店星级的划分及评定》标准，酒店星级标准的不同，内部的各类设施，设备要求也大不相同，其前期的投资和经营业绩也有所不同。酒店大堂面积从150到400平方米，分设为五级；客房面积从14到30平方米，分六个评分级差；客房的数量、酒店其他配套设施、酒店的管理软件也会由于星级的不同而变化。

我以酒店普通客房(含卫生间和小走廊)为例，来说明多层标准型酒店客房的前期投资情况：低星级酒店 18平方米每套客房直接投资在4-6万元之间，三星级酒店 20平方米每套客房直接投资在7－10万元之间，高星级酒店 30平方米每套客房直接投资在12-18

万元之间。

依据《旅游饭店星级的划分及评定》标准，若浙江宾馆新建部分规模不变，并以三星标准进行建设和装修，装修单位定价在每平方米1500元。新建客房区域建造和装修投资约在2400万元其余部分土建投资约在2950万元、装修投资约在3450万元。宾馆开办费用和设备及工地各项管理费也将随之减少，约在4500万元左右。浙江宾馆估计总投资将低于13300万元，比五星级标准降低投资约6000万元。

由上述数据的计算可以了解到：由于酒店星级标准的要求不同，同样的规模，其投资额度会有较大的差异。通常星级酒店的建造在投资时需考虑的因素有许多，但从酒店资金投入量的角度来看，特别需要考虑三个方面的因素：

第一，根据本地区酒店的实际客源及需求情况，对照《旅游饭店星级的划分及评定》的硬件标准，确定酒店经营和管理场所的功能定位。如：客房的数量、餐位、娱乐项目。

第二，每套客房的基建直接投资价。

第三，客用公共区域的装修单价。

在实际的土建设计与施工中，可依据国家有关工程“定额”和“规范”，计算出土建造价，通常土建的造价变化对星级酒店的级差影响较小。

四、经营管理业绩与投资回收期的关系

投资是需要回报的，回报就要计算期限和额度。以浙江宾馆为例，“五星”改建项目的基建工程部分投资约需1 .3亿元人民币，宾馆的开办费用，设备购置，工地各项管理费

用及各项不可预见费用合计约需6350万元，改建项目总投资约1．9亿元人民币。

重新设计后的浙江宾馆主要经营项目有：各类客房306套(增加5．5％)、各中式餐厅总餐位650个(减少46％)、各西式餐厅总餐位230个、3000余平方米的休闲娱乐场所。参照2004年全年度杭州西湖西线各同类酒店的基本经营情况，提出新浙江宾馆主要经营项目的经营预测：

年平均房价 415元客房年平均出租率 73％

中式餐厅人均消费 82元 日均(二餐)上座率 135％

西式餐厅人均消费 56元 日均(二餐）上座率 90％

各休闲、娱乐场所由专业经营管理公司经营，宾馆方每年收取场所管理费用180万元。

由于每家酒店业主的财务状况和其拥有的经营资产质量的不同，所以酒店考核的利润指标通常用“经营利润(GOP)，即能较为完善地、真实地体现酒店经营管理者在酒店经营管理中的业绩情况。新浙江宾馆预测每年营业收入可达6500万元，平均经营利润率按27％计算，GOP可达1935万元。利润考核指标以每年5％递增，预计新浙江宾馆投资回收期约在八到九年之间。

社会上有较多酒店投资回收期的说法 ，在不同性质的企业和不同的地区，在不同子项目的资金投入上都存在着不同的计算年限。通常酒店的投资回收期在7-12年不等，投资利润率约在7％—14％左右。新浙江宾馆的投资利润率可达10％一14％左右，高于银行同期利率，说明浙江宾馆改建工作项目的确立和可实施性。

五、酒店经营费用与利润产出的关系

根据原浙江宾馆2002年经营费用主要数据分析，人工费用约占26％，资产折旧约占30％，日常维修约占5％。动力能耗约占1 5％。物料消耗约占8％，电信通讯约占1％，其余园林绿化、劳动保险、办公、房产税等杂项费用约占15％，而2002年的企业净利润仅占营业收入的1．7％。按目前的杭州西湖西线的同类酒店经营情况分析，对新浙江宾馆的经营项目进行调整后，并根据新宾馆的建筑结构采用集中化的管理形式，预计新浙江宾馆第一年经营收入约在6500万元左右，一至九年企业的净利润可达5800余万元，九年净利润与折旧之和大于对新浙江宾馆投资总额。

从新老浙江宾馆的经营情况分析可以看出：酒店的经营成本费用是建立在酒店前期经营规划的设计上，酒店经营规划设计中，在保证酒店基础营业额的前提下，经营成本费用是一个阶段性的相对稳定值，其中：人工费用、资产折旧、日常维修、动力能耗、物料消耗、园林绿化、办公、广告、其他杂项费用，税费等占经营成本费用的绝大部分。由于新浙江宾馆建筑类型由分散变为集中，客房面积由小变大、宾馆的标准由四星变为五星，酒店设施更为合理，相对而言：人工费用、动力能耗、经营物耗等参数与原浙江宾馆相比都有升有降。预计新浙江宾馆净利润要比2002年浙江宾馆的净利润高出三倍以上。因此，提高酒店的星级标准、增加酒店营业收入、合理降低和控制经营(成本)费用，是提高酒店利润的较为有效的方法。