购房合同中需要约定的重要事项

购房合同需约定违约责任和购房款等事项。购房者应争取约定，如银行拒贷导致购房失败，可解除合同并退款。签订购房合同需明确违约责任，包括退房要求、不按期付款、延期交房等。购房者违约可能性小，开发商违约可能性大。约定高违约金、返还贷款利息、按日累积计算违约金可保护购房者利益。详细约定各种违约情形和相应责任，确保违约条款得以实施。购房合同需谨慎约定具体事项。

法律分析

一、签购房合同时需约定好的事项是什么?

签购房合同时需约定好的事项是违约责任以及购房款等问题。

在签订购房合同后,购房者如果因个人信用记录不良等原因,导致银行不予放贷,则购房者的合同履约能力就可能会出现问题。如果在购房合同中没有事先妥善约定,则购房者要承担不能按约付款的违约责任。因此购房者应当争取约定,要求开发商在合同中注明:如果因申请银行贷款达不到预期金额或银行拒绝贷款,而导致购房失败的,买卖双方均可解除本合同,购房者可免责并要求开发商退回所交款项。

二、签订购房合同的时候需要明确违约责任吗?

需要。违约责任包括:签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房,不按期交房;达不到交房条件却强行交房;开发商存在一房二卖,将房屋抵押的情况;办理过户手续时不符合规定和约定等。

相对来讲,购房者违约的情形和可能性比较小,基本就是拖延房款而已,但开发商违约的情况却各式各样,从延期交房到质量问题、变更规划到办证遇阻等等,违约的可能性也相对较大。约定违约金时,需要注意:

1、在合同里应当约定较高的违约金,在形式上对等的前提下实质上对购房者是有利的。除非购房者对自己的付款预期实在没有把握,可以将延期付款和延期交房的违约金约定为房价款的万分之五以上(一般开发商会约定为万分之三)。

2、解除合同返还房款时将同时返还同期银行存款利息改为银行贷款利息,存款和贷款利息的差别非常大。

3、在履约延迟的情况下,务必按日累积计算违约金而不是约定一次性定额违约金,要给开发商持续增加的压力才对。

4、在可能的情况下,将开发商的各种违约情形列举出来并分别约定相应的违约责任,比如没有按期交房、没有按期办理产证、没有使用约定的装修材料、规划设计变更未通知、质量缺陷或质量瑕疵等等,分别约定切实可行的违约责任或赔偿损失的计算方法。

如果只是约定“一方违约的,应当向对方承担损失赔偿责任”,这样的条款有等于无。约定得越详细越好,才能使违约条款落到实处。

在当代的社会，现在很多人签订购房合同的时候都是非常的谨慎的，并且在购买房屋之前需要关于房屋的购买价款，房屋交付的时间做出充分的协商。所以按照法律当中的规定，双方当事人在签订购房合同的时候，首先就需要约定好具体的事项，然后才能够处理。

结语

购房合同签订时需约定好的事项包括违约责任和购房款等问题。如果购房者因信用记录不良导致银行不放贷，合同履约能力可能受影响。在合同中妥善约定是至关重要的，购房者应争取注明：若由于银行贷款未达预期或拒绝贷款导致购房失败，双方可解除合同，购房者可免责并要求退款。签订购房合同时明确违约责任也很重要，包括购房者要求退房、不按期付款和开发商交房延期等情况。约定违约金、返还利息和按日累积计算违约金等也需注意。详细约定违约责任和赔偿损失计算方法有助于保障双方权益。购房合同签订前的充分协商是现代社会的常态。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。