房地产的功能性贬值
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发布时间：2022-04-22 07:39
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时间：2022-06-17 21:50
一次性功能性贬值
（1）含义：指被评估资产与当前新资产相比，因结构、材料和设计上的差别而导致的贬值。它是由于科学技术进步使得新的同样功能的资产价格降低而引起的原有资产价值 的贬值。事实上，它是超额投资成本引起的功能性贬值。
（2）功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超额投资成本可视同为功能性贬值，计算公式为：功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本
营运性功能贬值
（1）含义：被评估资产与全新状态的资产相比，由于资产的效用，生产加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低；同时，还要重视技术进步因素，注意替代设备、替代技术、替代产品的影响，以及行业技术装备水平现状和资产更新换代速度。
（2）通常，功能性贬值的估算可以通过计算超额营运成本获得，具体计算步骤如下：
①将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。
②计算二者的差异，确定净超额运营成本。由于企业支付的运营成本是在税前扣除的，企业支付的超额运营成本会引致税前利润额下降，所得税额降低，使得企业负担的运营成本远远低于其实际支付额。因此，净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。
③估计被评估资产的剩余寿命。
④以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值）。
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时间：2022-06-17 21:51
功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值。 评估(估算) 功能性贬值时，评估人员主要依据资产的效用，生产加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低，相应确定资产的功能性贬值额。与此同时，评估人员还应当重视技术进步因素，注意替代设备、替代技术、替代产品的影响，以及行业技术装备水平现状和资产更新换代速度。
中文名称
功能性贬值
别称
资产的功能性损耗
原因
超额投资成本等
领域
经济
基本介绍
定义
功能性贬值:是指新技术的推广和运用，使企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比较，技术明显落后、性能降低、其价值也就相应减少。这种损耗称为资产的功能性损耗，也称功能性贬值。
机器设备的功能性贬值
机器设备的功能性贬值是由于技术进步的结果而引起的设备价值的贬值。它包括两个方面，即超额投资成本造成的功能性贬值和超额运营成本造成的功能性贬值。
评估人员在估算机器设备的功能性贬值前，应该对应经确定的重置成本和实体性贬值进行分析，看其是否已经扣除了功能性贬值的因素。如果已经扣除了功能性贬值就不要重复计算；如果未扣除功能性贬值，并且功能性贬值存在，则应采取相应的方法估算，不可漏评。事实上，采用价格指数法确定的设备重置成本中含有功能性贬值因素，采用功能价值法确定的设备重置成本已经扣除了功能性贬值；采用年限法确定的成新率，没有扣除功能性贬值因素；而采用修复费用法可能扣除了全部或部分功能性贬值。
测算
超额投资成本引起的功能性贬值的估算
由于新技术引起的布局、设计、材料、产品工艺、制造方法、设备规格和配置等方面的变化和改进，使购建新设备比老设备的投资成本降低，从而形成原有设备的功能性贬值。
超额投资成本造成的功能性贬值等于设备的复原重置成本与更新重置成本之间的差额。
功能性贬值=设备复原重置成本-设备更新重置成本
在评估中，如果使用的是复原重置成本，则应考虑是否存在超额投资成本造成的功能性贬值，如果估算的重置成本是更新重置成本，实际就已经将被评估设备价值中所包含的超额投资成本部分剔除掉了，不必再刻意去寻找设备的复原重置成本，然后再减掉设备的差额投资成本。因此，选择重置成本时，在同时可得复原重置成本和更新重置成本情况下，应选用更新重置成本。
超额运营成本引起的功能性贬值的估算
超额运营成本是由于新技术的发展，使得新设备在运营费用上低于老设备。超额运营成本引起的功能性贬值也就是设备未来超额运营成本的折现值。
分析研究设备的超额运营成本，应考虑下列因素：新设备与老设备相比，生产效率是否提高；新设备与老设备相比，维修保养费用是否降低；新设备与老设备相比，材料消耗是否降低；新设备与老设备相比，能源消耗是否降低；新设备与老设备相比，操作工作数量是否降低，等等。
计算超额运营成本引起的功能性贬值的步骤如下：
1.分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素；
2.确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的超额运营成本；
3.计算净超额运营成本；
4。确定折现率，计算超额运营成本的折现值
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时间：2022-06-17 21:51
基本介绍
定义
功能性贬值:是指新技术的推广和运用，使企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比较，技术明显落后、性能降低、其价值也就相应减少。这种损耗称为资产的功能性损耗，也称功能性贬值。
机器设备的功能性贬值
机器设备的功能性贬值是由于技术进步的结果而引起的设备价值的贬值。它包括两个方面，即超额投资成本造成的功能性贬值和超额运营成本造成的功能性贬值。
评估人员在估算机器设备的功能性贬值前，应该对应经确定的重置成本和实体性贬值进行分析，看其是否已经扣除了功能性贬值的因素。如果已经扣除了功能性贬值就不要重复计算；如果未扣除功能性贬值，并且功能性贬值存在，则应采取相应的方法估算，不可漏评。事实上，采用价格指数法确定的设备重置成本中含有功能性贬值因素，采用功能价值法确定的设备重置成本已经扣除了功能性贬值；采用年限法确定的成新率，没有扣除功能性贬值因素；而采用修复费用法可能扣除了全部或部分功能性贬值。
测算
超额投资成本引起的功能性贬值的估算
由于新技术引起的布局、设计、材料、产品工艺、制造方法、设备规格和配置等方面的变化和改进，使购建新设备比老设备的投资成本降低，从而形成原有设备的功能性贬值。
超额投资成本造成的功能性贬值等于设备的复原重置成本与更新重置成本之间的差额。
功能性贬值=设备复原重置成本-设备更新重置成本
在评估中，如果使用的是复原重置成本，则应考虑是否存在超额投资成本造成的功能性贬值，如果估算的重置成本是更新重置成本，实际就已经将被评估设备价值中所包含的超额投资成本部分剔除掉了，不必再刻意去寻找设备的复原重置成本，然后再减掉设备的差额投资成本。因此，选择重置成本时，在同时可得复原重置成本和更新重置成本情况下，应选用更新重置成本。
超额运营成本引起的功能性贬值的估算
超额运营成本是由于新技术的发展，使得新设备在运营费用上低于老设备。超额运营成本引起的功能性贬值也就是设备未来超额运营成本的折现值。
分析研究设备的超额运营成本，应考虑下列因素：新设备与老设备相比，生产效率是否提高；新设备与老设备相比，维修保养费用是否降低；新设备与老设备相比，材料消耗是否降低；新设备与老设备相比，能源消耗是否降低；新设备与老设备相比，操作工作数量是否降低，等等。
计算超额运营成本引起的功能性贬值的步骤如下：
1.分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素；
2.确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的超额运营成本；
3.计算净超额运营成本；
4。确定折现率，计算超额运营成本的折现值。
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时间：2022-06-17 21:52
功能性贬值:是指新技术的推广和运用，使企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比较，技术明显落后、性能降低、其价值也就相应减少。这种损耗称为资产的功能性损耗，也称功能性贬值。房地产的功能性贬值，就是内部技术、性能的变化或者外部管理、市场等等使用功能变化引起的价值的减少。
房地产的功能性贬值＝复原重置成本－更新重置成本
通过上面的公式就可以分析测算出房地产的功能性贬值。具体做法有如下几点：
确定委估房地产重置（复原）价值。
鉴定房地产的成新率。
确定房地产的实体性贬值。
测算房地产的功能性贬值。
机器设备的功能性贬值是由于技术进步的结果而引起的设备价值的贬值。它包括两个方面，即超额投资成本造成的功能性贬值和超额运营成本造成的功能性贬值。
评估人员在估算机器设备的功能性贬值前，应该对应经确定的重置成本和实体性贬值进行分析，看其是否已经扣除了功能性贬值的因素。如果已经扣除了功能性贬值就不要重复计算；如果未扣除功能性贬值，并且功能性贬值存在，则应采取相应的方法估算，不可漏评。事实上，采用价格指数法确定的设备重置成本中含有功能性贬值因素，采用功能价值法确定的设备重置成本已经扣除了功能性贬值；采用年限法确定的成新率，没有扣除功能性贬值因素；而采用修复费用法可能扣除了全部或部分功能性贬值。

