北京市个人能购买二手的商办类项目吗?
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发布时间：2022-04-26 06:06
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时间：2022-06-24 12:53
2017年3月26日前开发商已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给个人。个人需满足需名下在京无住房和商办类房产记录，且申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。
一、什么是商办类项目？
商业、办公类项目简称商办类项目。土地使用性质为商用建筑用地，土地使用年限为40年或50年。
根据北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局于2017年3月26日联合发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发[2017]第112号）可知，商办类项目限购，满足一定的条件才能购买，且不能贷款购买，只能全款购买。
二、购买二手的商办类项目需要什么条件？
根据《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，开发企业2017年3月26日之后在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。
2017年3月26日前开发商已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：
1、名下在京无住房和商办类房产记录的。
2、在申请购买之日起，在京已连续5年缴纳社会保险或者连续5年缴纳个人所得税。（包括京籍）
个人满足条件后，只能购买2017年3月26日前已售的
三、个人购买二手的商办类项目需要缴哪些税？
个人买卖二手商办类项目除需要缴纳*及附加、契税、个税外，还需要缴纳印花税、土地*。
其中，印花税=网签价或核定价的0.05%×2（网签价、核定价谁大选谁，买卖双方均需征缴）
土地*=增值额×税率（或者=增值额×税率-扣除项目金额×速算系数）
（1）增值额=网签价或核定价-扣除项目金（网签价、核定价哪个大取哪个）
（2）扣除项目金=原值+原契税+本次*及附加+递增额
（3）递增额=原值×5%×年数（3年零8个月按4年算，即超过半年按N+1年）
土地*计算方法
方法一：累进法
1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；
2)增值额超过扣除项目金额50%且未超过100%的部分，税率为40%；
3)增值额超过扣除项目金额100%且未超过200%的部分，税率为50%；
4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
方法二：速算法
1）（增值额/扣除总额）x100%≤50%的：应缴纳土地*额=增值额×30%；
2）50%＜（增值额/扣除总额）x100%≤100%的：应缴纳土地*税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%；
3）100%＜（增值额/扣除总额）x100%≤200%的：应缴纳土地*税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%；
4）（增值额/扣除总额）x100%>200%的：应缴纳土地*税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%。
二手商办类项目缴税举例
卖家之前全款购买了一套50平方米的二手商办类项目，原值150万元，原契税1.5万元。现网签价200万元（大于核定价），买家首套，满五唯一，共需缴纳税费约17万元。
注：二手商办类项目交易没有税费优惠*，*及附加不受年限影响；即使满五唯一，也不能减免个人所得税；契税不受面积的影响。
随着《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的实施，个人只能购买2017年3月26日前开发商已销售的商办类项目，同时需满足一定的条件，且只能全款购买。
资料来源：《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》京建发[2017]第112号
该内容仅在北京适用
